О судебной практике взыскания с дольщиков дополнительной оплаты в связи с увеличением площади квартиры

вкл. вкл. . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 15663

Как известно, любая отечественная стройка – это далеко не «швейцарские часы», и порой участники долевого строительства, ожидающие получения квартиры или иного объекта с площадью, определенной в договоре, сталкиваются не только с широко распространенной просрочкой передачи объектов, но и с несоответствием между ожидаемой и фактической площадью квартир в результате обмеров.

В случае, если фактическая площадь оказывается менее проектной, это, как правило, вызывает обоснованное недовольство дольщика. Но иногда и обратная ситуация (фактическая площадь превышает проектную) может привести к нежелательным для дольщика финансовым последствиям.

Граждане-участники долевого строительства, полностью оплатившие цену договора участия в долевом строительстве и желающие получить квартиру на предусмотренных договором условиях, могут быть не заинтересованы ни в дополнительной площади, ни, тем более, в оплате за такую площадь. Тем не менее, в ряде случаев доплаты не избежать.

Известно, что в случае приобретения дольщиками - гражданами жилых помещений и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к их отношениям с застройщиком применяется законодательство о защите прав потребителей, если только какие-либо отношения прямо не урегулированы федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «закон № 214-ФЗ»). В частности, такой вывод следует из ч. 9 ст. 4 указанного закона и подтверждается п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., а так же п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Законом № 214-ФЗ в п. 2 ч. 1.1 ст. 9 предусмотрена лишь возможность расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию дольщика в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства. Указанный пункт, по сути, не устанавливает новых норм поскольку сходное правило еще до момента принятия закона № 214-ФЗ содержалось и содержится в ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что закон № 214-ФЗ не регламентирует отношения участника долевого строительства и застройщика в случае выявления разности между фактической площадью квартиры и площадью, установленной договором. Поэтому дольщики – граждане, приобретающие жилые помещения и иные объекты недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вправе рассчитывать на применение повышенных правовых гарантий, установленных законодательством о защите прав потребителей.

Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно преамбуле, регулирует отношения с участием потребителей, возникающие как при продаже товаров, так и при выполнении работ и оказании услуг. При этом в силу п. 3 ст. 16 указанного закона, продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

Необходимо обратить внимание на то+ что в приведенной норме речь идет именно об услугах (работах), которые не являются условиями продажи товара. В связи с этим с учетом круга отношений, регулируемых п. 3 ст. 16 указанного закона, необходимо вернуться к вопросу об правовой природе договора долевого участия в строительстве.

Как теоретические выводы, так и практика по данному вопросу являются крайне противоречивыми. Так, по смыслу Обобщения практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2), договоры участия в долевом строительстве подлежат квалификации как договоры строительного подряда.

Учитывая изложенное и следуя позиции Верховного уда РФ можно сделать вывод о применимости п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» к отношениям граждан, приобретающих жилые помещения по договорам участия в долевом строительстве для личных, семейных нужд. Соответственно, потребитель вправе отказаться от оплаты площади квартиры, превышающей установленный договором размер.

В силу п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Казалось бы, следуя этой логике, участники долевого строительства, являющиеся потребителями, не должны оплачивать «дополнительную» площадь независимо от наличия либо отсутствия в договоре условия, возлагающего на них такую обязанность.

Напомним, что такой вывод основан на предположении, что отношения по долевому участию в строительстве являются подрядными отношениями, связанными с выполнением работ, заказчиком которых является потребитель. Однако это предположение вызывает споры. Так, в системе арбитражных судов практика другая. В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», «положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».... являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи». Указанный вывод подтверждается и правоприменительной практикой арбитражных судов (Определение ВАС РФ от 27.08.2012 № ВАС-10566/12 по делу № А70-11206/2011; Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 года по делу № А40-100759/10-37-812; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2012 года по делу № А56-31702/2011; Постановление ФАС Уральского округа от 19.11.2012 года № Ф09-9685/12 по делу № А07-2680/2012). Такова и позиция Росреестра, изложенная в письме Росреестра от 08.04.2013 г. № 14-исх/03147-ГЕ/13 «О применении Федерального закона от 21.07.2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Действительно, если участие в долевом строительстве — это купля-продажа будущей вещи, то при буквальном толковании п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», позволяющий дольщику отказаться от внесения дополнительной оплаты, к данным отношениям неприменим.

Но насколько это может снизить практический объем правовой защищенности дольщика-потребителя? Ведь п.3 ст. 16 Закона о защите прав потребителей можно было бы применить к таким отношениям и по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В таком случае участники долевого строительства – потребители могли бы пользоваться правом на отказ от оплаты «дополнительной» площади вне зависимости от субъективной оценки правовой природы договора.

Но на практике даже суды общей юрисдикции, которые, казалось бы, должны учитывать упомянутое Обобщение практики, опубликованное Верховным Судом в 2002 г., не применяют п.3 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. При этом оплата за дополнительную площадь взыскивается с участников долевого строительства в пользу застройщиков даже независимо от момента передачи квартиры. Как правило, при этом суды руководствуются ст. ст. 521, 424 Гражданского кодекса, согласно которым стороны свободны как в заключении договора, так и в формировании всех его условий, в том числе цены. При этом, судя по применению ст. 521 ГК РФ, судами общей юрисдикции такой договор тоже квалифицируется как купля-продажа.

Примерами тому могут служить Определение по гражданским делам Владимирского областного суда от 12.02.2014 года по делу № 33-390/2014, которым оставлено без изменения решение Александровского городского суда Владимирской области от 07.11.2013 г. о взыскании с дольщика доплаты за увеличение площади жилого помещения, а также апелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.08.2013 г. по делу № 33-6384-13, которым оставлено в силе решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 11.06.2013 г. о взыскании денежной суммы за дополнительную площадь квартиры, переданной дольщику. Причём в последнем случае квартира на момент рассмотрения спора уже была передана дольщику без внесения доплаты. Законность требований застройщика об оплате дополнительных взносов, фактически внесенных к моменту рассмотрения спора участниками долевого строительства, учтена и в апелляционном определении Ростовского областного суда от 03.02.2014 г. по делу № 33-1301/2014, решении Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.11.2010 г. по делу № 2-2180/10, решении Таганрогского городского суда Ростовской области от 02.09.2010 г. по делу № 2-4793/10. Возможность зачета встречных требований застройщика в части оплаты за дополнительную площадь, с одной стороны, и участника долевого строительства в части неустойки за просрочку передачи квартиры, с другой стороны, отражена в решении Батайского городского суда Ростовской области от 23.01.2013 г. по делу № 2-188/2013. Сходная правовая позиция изложена в решении Красногорского городского суда Московской области по делу № 2-2281/2014 от 13.05.2014 года, согласно которому с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка исходя из периода просрочки передачи квартиры хотя и без учета периода исполнения обязательства дольщика по внесению дополнительной оплаты, но только на том основании, что застройщик не предъявлял письменного требования о внесении дополнительной оплаты. Можно предположить, что при наличии такого требования, не исполненного дольщиком, итог рассмотрения спора мог бы быть иным.

Финальным «аккордом» в умалении прав дольщиков-потребителей на применение п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» стало утверждение 04.12.2013 г. Президиумом Верховного Суда РФ п. 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Описанный в п. 3 Обзора спор с участием дольщика – потребителя был рассмотрен Королёвским городским судом Московской области с учетом законности условия договора участия в долевом строительстве о перерасчете суммы финансирования строительства объекта долевого строительства по итогам технической инвентаризации объекта.

Таким образом, следует констатировать практическую бесперспективность, казалось бы, очевидной на первый взгляд возможности применения п.3 ст. 16 «О защите прав потребителей» к отношениям с участием дольщиков-потребителей — парадокс! На сегодняшний день единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» с дольщиков за превышение площади объекта является грамотное формулирование условий договора. В этой связи, следуя известному принципу «Si vis pacem, para bellum» («хочешь мира — готовься к войне»), Агентство правовой защиты «Дольщик» обращает внимание участников долевого строительства на важность грамотного согласования условий договора участия в долевом строительстве ещё на стадии его заключения. Профессиональная оценка рисков и урегулирование разногласий на стадии заключения договора, как правило, служат надежной гарантией экономии времени и финансов при его исполнении.

Юрист Агентства правовой зашиты "ДОЛЬЩИК" Р. Шевяков

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты "ДОЛЬЩИК" всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками. Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы. Участие любого из юристов "ДОЛЬЩИКА" в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

 

Самые посещаемые

В случайном порядке