Последствия расторжения ДДУ по инициативе дольщика, если квартира в ипотеке

вкл. вкл. . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 4253

Как мы говорили ранее, для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, как и для его расторжения судом или по соглашению дольщика с застройщиком, необходимы наличие оснований и соблюдение порядка, предусмотренного законом. Вместе с тем у участников долевого строительства, оплачивающих цену договора долевого участия за счет кредитных средств, возникает вопрос о том, как повлияет расторжение этого договора на возврат кредита.

Ведь возврат кредита обычно обеспечивается залогом права требования квартиры, а договор долевого участия, из которого возникло это право, расторгается. Значит ли это, что исчезает обеспечение возврата кредита?

Часто в качестве аргумента «за» приводят ст. 352 Гражданского кодекса (далее - ГК) РФ, согласно которой залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Но ведь обеспеченное залогом обязательство — это обязательство по возврату кредита! Таким образом, право залога не прекращается автоматически с расторжением договора участия в долевом строительстве.

В судебной практике разрешения подобных споров единообразия нет. Приведем анализ одного из судебных дел, в рамках которого рассматривались требования дольщика о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании с застройщика денежных средств, оплаченных дольщиком смешанным способом (за счет как собственных, так и заемных средств), штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке, убытков и компенсации морального вреда, а также встречный иск застройщика о прекращении залога права требования квартиры. В своих возражениях на исковые требования дольщика застройщик указывал, что расторжение договора долевого строительства невозможно без согласия банка, поскольку были зарегистрированы договор о залоге имущественных прав и обременение права требования квартиры в виде ипотеки в силу закона.

Решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 02.11.2012 г. договор участия в долевом строительстве был расторгнут, с застройщика в пользу банка была взыскана сумма долга по договору займа, а в пользу дольщика – часть цены договора долевого строительства, оплаченная за счет его собственных средств. При этом в удовлетворении встречных требований застройщика о прекращении залога было отказано, поскольку объектом залога по договору являлось право требование квартиры, а не сама квартира. Апелляционным определением Липецкого областного суда от 18.03.2013 г. по делу № 33-660/2013 решение суда первой инстанции было изменено лишь в части получателя денежных сумм – вся сумма, в том числе подлежащая возврату банку, была взыскана с застройщика в пользу дольщика. В остальном, в том числе и в части отказа в прекращении залога права требования квартиры, апелляционная инстанция поддержала первую.

Но в итоге президиум Липецкого областного суда постановлением от 04.07.2013 по делу № 44г-34/2013 в части прекращения залога отменил судебные постановления нижестоящих судов и прекратил залог в пользу Банка на незавершенный строительством объект в виде квартиры. Президиум указал, что сохранение залога права требования квартиры, переданное банку в связи с кредитными обязательствами дольщика при расторжении договора долевого строительства и прекращении права требования квартиры приведет к нарушению прав застройщика, так как с него взыскивается полная цена договора долевого строительства, но при этом у банка сохраняется и право залога, обременяющее объект долевого строительства. Но интересно, что при этом президиум сослался на п/п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, согласно которому залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, и п. 2 ст. 453 ГК РФ, согласно которому при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Но ведь залогом обеспечен кредитный договор, а прекращен не он, а договор долевого участия!

И все же остается вопрос: что является обеспечением возврата кредита и оплаты процентов по нему? Формально — залог! Дело в том, что п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено общее правило, согласно которому регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда о прекращении ипотеки. А пока регистрационная запись об ипотеке не погашена, Росреестр не может не учитывать это обременение при совершении сделок с объектом.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», содержится вывод о том, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Таким образом, если невозможно подать в регистрирующий орган совместное заявление залогодателя и залогодержателя, то запись об ипотеке может быть погашена лишь на основании решения суда, например, о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 № Ф09-6269/14 по делу № А07-23597/2013, в рамках которого признаны незаконными действия Росреестра, погасившего запись об ипотеке объекта незавершенного строительства во исполнение судебного акта, в котором было указано лишь о расторжении договора долевого строительства, но не о прекращении ипотеки, при том, что отсутствовало совместное заявление залогодателя и залогодержателя согласно п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Тот же вывод содержится и в немногочисленной практике судов общей юрисдикции, например, в апелляционном определении Московского областного суда от 30.07.2014 по делу № 33-16596/2014.

Таким образом, залог права требования квартиры прекращается с момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Но возникает еще один вопрос: а если в кредитном договоре есть условие, позволяющее банку расторгнуть его в случае расторжения договора участия в долевом строительстве (что логично при целевом характере кредита) и банк этим правом воспользовался, то считается ли залог прекращенным в этом случае? Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору). Впрочем, часто условия кредитного договора позволяют банку потребовать досрочного возврата полной суммы кредита, и не расторгая кредитный договор.

Резюме. Пока регистрационная запись об ипотеке не будет погашена, право залога сохраняется и после расторжения договора участия в долевом строительстве. Чтобы ее погасить, нужно решение суда о признании залога отсутствующим или совместное заявление банка и дольщика. Но в любом случае на обязательства перед банком по возврату кредита с процентами судьба залога никак не влияет — они у бывшего дольшика остаются.

Таким образом, в случае, если договор долевого участия расторгнут, а внесенную оплату застройщик дольщику не возвращает, банк все равно будет иметь право требовать возврата кредита от дольщика. И если кредитным договором предусмотрено право банка требовать досрочного погашения кредита, то банк сможет взыскать сумму кредита, несмотря на то что застройщик дольщику деньги еще не вернул.

Поэтому, прежде чем расторгать договор участия в долевом строительстве, полностью или частично оплаченный кредитными средствами, дольщику следует детально оценить возможные последствия такого расторжения.

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты "ДОЛЬЩИК" всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками. Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы. Участие любого из юристов "ДОЛЬЩИКА" в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

 

Самые посещаемые

В случайном порядке