На сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстроя России) опубликована информация о том, что Фонд защиты дольщиков начнёт принимать взносы застройщиков с 25 октября 2017 года. Что это меняет для отношений дольщиков и застройщиков и какие гарантии это нововведение сулит дольщикам – попробуем разобраться в настоящей статье.
История вопроса
Впервые законодательно создание Фонда было предусмотрено Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ, внесшим в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ статью 23.2. (Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства), по смыслу которой в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства РФ допускалось создание фонда, средства которого могли формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. При этом порядок управления фондом, размер и порядок отчислений застройщиков в фонд, как и условия и порядок использования его средств, должны были устанавливаться Правительством РФ. Единственным законодательно установленным ограничением являлся размер обязательных отчислений застройщика в фонд, который не мог превышать 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома.
Такие правила были установлены Постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства». Однако, несмотря на создание фонда в форме некоммерческой организации, на момент написания статьи компенсационный фонд к практической деятельности по сбору средств и выплате компенсаций так и не приступил.
30.07.2017 года был опубликован Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Правилами указанного закона вместо некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» было предусмотрено создание одноименной публично-правовой компании. 07.10.2017 года Правительством РФ был принят целый пакет правовых актов, регулирующих деятельность Фонда. Постановлением Правительства РФ №1231 и Распоряжением № 2203-р утверждены устав Фонда, назначены его органы. Постановлением Правительства РФ №1233 утверждены Правила выплаты Фондом возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений. Порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов утвержден Постановлением Правительства РФ № 1234.
В момент подготовки настоящей статьи предусмотренный Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ Фонд создается путём преобразования ранее созданной некоммерческой организации.
Информацию об уплате застройщиками обязательных отчислений в компенсационный фонд в отношении каждого объекта долевого строительства, иную информацию о работе Фонда, решениях его органов управления в скором времени можно будет получить на сайте фонд214.рф.
Нововведения для застройщиков
Компенсационный фонд не будет лишь дополнительной мерой защиты дольщиков. Привлекать деньги дольщиков застройщики смогут лишь после уплаты в него отчислений. Согласно ч. 4 ст. 3 закона № 214-ФЗ Застройщик вправе привлекать денежные средства как граждан, так и организаций в целях долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений в компенсационный фонд, при этом такие отчисления должны быть произведены до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Ранее действовавшее правило о необходимости заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо заключении договора поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве утрачивают силу.
Установленный на первый год деятельности Фонда размер обязательных отчислений застройщиков составляет 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, при этом размер взноса может изменяться не чаще одного раза в год.
Отчисления застройщиков должны быть внесены на номинальный счет Фонда не менее чем за 3 рабочих дня до даты представления в Росреестр документов для государственной регистрации договора долевого строительства. В течение трех рабочих дней со дня получения Фондом от Росреестра уведомления о государственной регистрации договора денежные средства с номинального счета перечисляются на счет компенсационного фонда. В период когда денежные средства находятся на номинальном счете, застройщик имеет возможность возвратить их лишь в случае отказа в государственной регистрации договора, отказа сторон от заключения договора, либо излишней уплаты денежной суммы.
Обязанность застройщика по уплате отчислений в компенсационный фонд возникает если договор долевого строительства с первым дольщиком определенного дома представлен на государственную регистрацию в Росреестр после даты регистрации Фонда в форме публично-правовой компании.
Сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений в компенсационный фонд должны быть опубликованы на сайте застройщика. Неуплата застройщиком взноса является основанием для приостановки государственного кадастрового учета и (или) регистрации прав на недвижимость.
Нововведения для дольщиков
Средства компенсационного фонда со счета компенсационного фонда используются на следующие цели:
1) на выплату возмещения гражданам – дольщикам по договорам долевого строительства, предусматривающим передачу жилых помещений; Постановлением Правительства РФ №1233 от 07.10.2017 года определен следующий порядок выплаты.
Выплаты пострадавшим дольщикам будут производиться при условии того, что застройщик был признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд и при этом общее собрание участников долевого строительства приняло решение о получении такого возмещения.
Фонд в течение 14 дней со дня принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения размещает на своем официальном сайте в информационно - телекоммуникационной сети "Интернет" сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.
Граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. В случае же обращения гражданина с заявлением о выплате возмещения после завершения процедуры конкурсного производства застройщика, выплата возмещения может осуществляться либо в случае если обращению заявителя препятствовали обстоятельства непреодолимой силы, либо заявитель проходил (проходит) военную службу по призыву или находился (находится) в составе Вооруженных Сил РФ (других войск, воинских формирований, органов), переведенных на военное положение, - на период такой службы (военного положения), либо причина пропуска обращения связана со сроками принятия наследства либо иными уважительными обстоятельствами, связанными с личностью гражданина.
Перечень документов, необходимых для получения выплаты прост: заявление по утвержденной форме, документ, удостоверяющий личность, либо его заверенная копия, а так же выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Предельная сумма возмещения определена ст. 13 закона № 218-ФЗ. Выплата осуществляется Фондом не позднее 10 рабочих дней со дня представления указанных документов.
2) на финансирование завершения строительства объектов незавершенного строительства. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 года №1234 определен следующий порядок финансирования.
Средства на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства предоставляются либо юридическому лицу, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" имеющему намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок и исполнить обязательства застройщика перед дольщиками, имеющими требования о передаче жилых помещений, выбранному путем конкурсного отбора, либо застройщику, в отношении которого возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве), в соответствии правилами Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Отношения Фонда и лица – получателя средств оформляются соответствующим договором.
При этом правление Фонда вправе принимать решение о финансировании, если для завершения строительства требуется не более 500 миллионов рублей. В случае если сумма, необходимая для достройки больше, право принимать решение о финансировании передается наблюдательному совету Фонда.