Риски вступления в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

вкл. вкл. . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 174

В стремлении избежать предоставления гражданам правовых гарантий, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ), многие застройщики в отношениях с участниками долевого строительства искусственно создают посредников, а именно – жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы (будем далее называть их общей аббревиатурой «ЖК»).

Формально говоря, отношения таких застройщиков и членов ЖК не регулируются ни правилами закона № 214-ФЗ, ни иными нормами, так как отношения по поводу  приобретения права на квартиру возникают у дольщика с ЖК, а у ЖК, в свою очередь, с застройщиком. Правовым основанием для этого является п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, согласно которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Иными словами, обязательство по передаче квартиры члену ЖК возникает у ЖК, а застройщик не связывает себя обязательствами непосредственно перед членом ЖК. Безусловно, в договоре инвестирования, заключаемом  ЖК и застройщиком, могут быть предусмотрены санкции и ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, однако «могут» - не значит «должны» и установление таких санкций – большая редкость, так как деятельность ЖК обычно контролируется именно застройщиком.

Но на практике не все так просто. Такая правовая конструкция не всегда позволяет застройщикам избежать ответственности за просрочку передачи квартиры. В то же время, отсутствует единообразная практика применения правил закона № 214-ФЗ к отношениям ЖК и его членов.

Сначала рассмотрим несколько показательных примеров из судебной практики.

1. В большинстве случаев суды, учитывая наличие отношений членства в ЖК, отказывали в привлечении к ответственности застройщиков, не имеющих непосредственных обязательств перед членами ЖК.

В качестве примеров можно привести решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 14.12.2016, а также апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2017 по делу № 33-19642, которым установлено, что истец имеет договорные отношения с ЖК. При этом, поскольку непосредственно между истцом и застройщиками не заключались какие-либо сделки, предусматривающие обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства, застройщик не имеет обязательств перед  истцом.

2. Существует и крайне малочисленная противоположная судебная практика, позволяющая членам ЖК доказывать наличие правоотношений с застройщиком и взыскивать неустойку непосредственно с застройщика, но это связано только с добровольным принятием застройщиком конкретных обязательств перед членами ЖК.

Примером таких судебных актов являются, в частности, решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 30.11.2015, апелляционное определение Московского городского суда от 30.05.2016 по делу № 33-20800, а также определение Московского городского суда от 03.11.2016№ 4г/10-12448/2016 по тому же делу.

Суть спора такова: гражданин М., являющийся членом ЖК,  заключил с ЖК договор паенакопления, согласно которому оплатил ЖК паевой взнос. ЖК, в свою очередь, заключил договор соинвестирования с застройщиком – ООО «Р» и исполнил его, перечислив инвестиционный взнос застройщику. Застройщик несвоевременно исполнил обязательство перед ЖК, а ЖК, соответственно, нарушило срок передачи квартиры М. Тогда М. обратился в суд с иском о взыскании неустойки с застройщика - ООО «Р» (а не с кооператива). Решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы требования М. были частично удовлетворены: с ООО «Р» в пользу М. была взыскана неустойка за просрочку передачи квартиры и компенсация морального вреда. Судом апелляционной и кассационной инстанций указанное решение было оставлено без изменения. ООО «Р» ссылалось на то, что ООО «Р» не является надлежащим ответчиком по иску, поскольку договор паенакопления заключен между М. и ЖК, а ООО «Р» стороной данного договора не является. Но суды критически отнеслись к этому доводу, так как по договору соинвестирования, заключенному между ЖК и ООО «Р», последнее приняло на себя ответственность за своевременность передачи квартиры М. По сути, такое условие договора между ЖК и ООО «Р» являлось поручительством ООО за исполнение обязательств ЖК перед М.

3. Практически единообразно суды отказывают в удовлетворении требований членов ЖК о взыскании с ЖК неустойки и штрафов, предусмотренных законом № 214-ФЗ и законом РФ «О защите прав потребителей». Единообразие практики объясняется наличием Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г. Согласно п. 11 Обзора законом № 214-ФЗ допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию. Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и кооперативами, законом № 214-ФЗ не регулируются. Между ЖК и его членами возникают не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом ЖК, и эти отношения не подпадают под действие ни закона № 214-ФЗ, ни закона «О защите прав потребителей».

Как пример из практики можно привести заочное решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.04.2016 по делу № 33-12034/2016 и апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.07.2016 по тому же делу. Суд первой инстанции исходил из того, что обязательственных (договорных) правоотношений между сторонами не возникло, спорные правоотношения предметом регулирования закона № 214-ФЗ не являются, поэтому неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ, не подлежит взысканию с ЖК. Суд апелляционной инстанции, фактически, процитировал указанный Обзор. Сходные выводы содержатся в решении Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 15.01.2014 и апелляционном определении Московского городского суда от 18.06.2014 по делу № 33-16776/14. Члену ЖК было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки с кооператива. Суды точно так же указали, что, хотя закон № 214-ФЗ и предусматривает ЖК как одну из форм привлечения средств граждан, связанных с возникновением у граждан права собственности на жилое помещение, однако это не означает, что ЖК, заключивший договор инвестирования с застройщиком, сам становится обязанным в качестве застройщика перед членом кооператива.

4. Как исключение, в некоторых случаях членам ЖК удавалось доказать применимость норм закона № 214-ФЗ к отношениям с ЖК. Но это было связано с тем, что фактические обстоятельства свидетельствовали об отсутствии отношений членства в ЖК.

Примером этому является  заочное решение Чертановского районного суда г. Москвы от 10.02.2014 по делу № 33-27681 и апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2014 о тому же делу. Между гр-ном Р. и ЖК был заключен договор, регулирующий порядок оплаты паевых взносов, строительства и передачи квартиры в собственность Р. В определенный договором срок квартира не была передана. Р. обратился в суд с требованием о расторжении договора, взыскании паевого взноса и неустойки. При рассмотрении спора суды обеих инстанций определили фактически сложившиеся отношения сторон не как отношения членства в ЖК, а как отношения долевого строительства, поэтому применили к спорным правоотношениям правила закона № 214-ФЗ.  

5. Еще один случай, когда суды удовлетворяют требования пайщиков о взыскании с ЖК неустойки за просрочку передачи квартир, — если неустойка и ее размер установлены договором между пайщиком и ЖК. Такие договоры могут именоваться по-разному: договорами о членстве в ЖК, договорами о порядке внесения паевых взносов, но значимым является лишь наличие в таких договорах обязательства ЖК по отношению к его члену об оплате неустойки за просрочку передачи квартиры. Это подтверждается, в частности, определением Свердловского областного суда от 22.03.2012 по делу № 33-3061/2012.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы:

- законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства ЖК перед его членами не предусмотрена, поэтому, если такая неустойка также не предусмотрена ни Уставом ЖК, ни договорами между ЖК и его членами, то основания для взыскания с ЖК неустойки отсутствуют; нет оснований и для компенсации морального вреда;

- привлечение ЖК к ответственности по закону № 214-ФЗ и закону «О защите прав потребителей» (взыскание неустойки и штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке), возможно, если  фактически сложились не отношения членства в ЖК, а отношения из договора, к которому с учетом фактических обстоятельств и его содержания могут применяться правила о договоре участия в долевом строительстве;

- привлечение застройщика, заключившего договор инвестирования с ЖК, к ответственности напрямую перед членом ЖК возможно, только соответствующие обязательства и ответственность застройщика перед членом ЖК прямо предусмотрены договором инвестирования или иным соглашением.

Таким образом, в большинстве случаев нет перспектив применить закон № 214-ФЗ к отношениям по привлечению ЖК денежных средств граждан. Нет законодательно установленных санкций в отношении ЖК, допускающих просрочку в передаче квартир своим членам. Почти невозможно возложить ответственность за такую просрочку и на застройщиков, создающих ЖК, чтобы привлечь деньги членов ЖК для строительства многоквартирных домов.

Все эти минусы членства в ЖК надо учитывать при принятии решения о вступлении в члены кооперативов, создаваемых застройщиками фактически для привлечения денежных средств в обход закона № 214-ФЗ.

Похожие материалы

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты "ДОЛЬЩИК" всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками. Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы. Участие любого из юристов "ДОЛЬЩИКА" в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

 

Самые посещаемые

В случайном порядке