О недостатках системы эскроу-счетов в долевом строительстве

вкл. вкл. . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 571

Долгое время шли разговоры о необходимости замены привлечения денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на проектное финансирование, чтобы граждане приобретали готовое жилье, а строительство финансировали банки. Президентом Правительству было поручено разработать план по переходу к этой схеме строительства и приобретения жилья.

 

Уже в конце 2017 года был разработан План мероприятий ("дорожная карта") по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Очевидно, что законодатель несколько поменял свою позицию и денежные средства граждан все-таки будут привлекаться в начале строительства, но с использованием системы эскроу-счетов.

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором депонируются деньги дольщика на период строительства дома, и оплачиваются Застройщику лишь после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Денежные средства застройщику для строительства предоставляет тот же банк, но уже в виде кредита.

Основными элементами этой модели являются:

- договор участия в долевом строительстве: заключается между участником долевого строительства и застройщиком и предусматривает уплату цены договора участия в долевом строительстве исключительно с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов;

- договор счета эскроу между участником долевого строительства (депонент), застройщиком (бенефициар) и уполномоченным банком (эскроу-агент), заключаемый после регистрации договора участия в долевом строительстве.

- договор целевого кредита: заключается между уполномоченным банком и застройщиком, фондируется в том числе за счет денежных средств, размещенных на счетах эскроу и (или) специальных счетах, а также иных источников.

Рассмотрим проблемы, которые могут возникнуть в связи с использованием эскроу-счетов в отношениях долевого строительства.

Рост цен

В первую очередь, у застройщика могут возникнуть проблемы с обеспечением текущего финансирования строительства. Время и силы застройщиков будут потрачены на замещение денежного потока, прежде поступавшего от дольщиков, иными источниками, которых у застройщика остается не так много.

Как было уже сказано, наиболее вероятный вариант – получение кредита в банке, в котором открыты счета эскроу. Однако это может привести к удорожанию стоимости квадратного метра за счет процентов, подлежащих оплате банку.

Перечень банков, которые могут открывать счета и одновременно кредитовать застройщика утверждает Центробанк. Сегодня их 21. Правительством планируется активное внедрение данной схемы (по прогнозам доля таких договоров составит около 30% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве к началу 2019 года). Несмотря на это, например, у Банка ВТБ (он был одним из первых банков, включенных в этот список Центробанком) нет разработанной программы кредитования застройщиков и открытия эскроу-счетов. До сих пор не понятно, под какой процент будут кредитоваться застройщики.

Законодательного регулирования процентов, под которые будет кредитовать банк, нет. Изначально обсуждалось, что это будет около 6-7% годовых. Но банку абсолютно не запрещено устанавливать иной процент.

Юридически использование эскроу-счетов в долевом участии в строительстве было возможным с 1 июля 2017 года, однако, такая практика не сложилась из-за высоких процентных ставок.

С другой стороны, не ясно, чем эта схема лучше покупки уже готового жилья. Дольщик выплачивает денежные средства, которые хранятся в банке, без процентов, ждет предположим около двух лет, и в итоге получает квартиру, хотя за это время, даже просто положив эти деньги в банк под проценты можно было бы получить 12-14%. Вся привлекательность модели долевого участия в строительстве заключалась в том, что на стадии котлована жилье на 10-30% оказывалось дешевле уже готовой квартиры. Сейчас же, если застройщик кредитуется в банке и напрямую не получает денежные средства, он наверняка будет устанавливать изначально цену как за готовое жилье, потому что в действительности он продает готовую квартиру, и только потом получает деньги.

Возможное нарушение сроков исполнения обязательств застройщиком

Как было сказано выше, между банком и застройщиком заключается договор целевого кредита. Банкам при этом предоставлено право отказывать застройщику в осуществлении операций по счетам, а работающего правового механизма обжалования такого отказа пока нет. Таким образом, прогнозируется, что данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что в конечном счете может привести к задержке ввода объектов в эксплуатацию.

Кроме того, кредитное финансирование создает для застройщиков дополнительные обязательства, как то обязательство предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных застройщиком или лицами, действующими по поручению застройщика либо по договору с застройщиком, для строительства многоквартирных домов, на строительство которых предоставлен кредит, в том числе о поставщиках материалов для такого строительства, и иную информацию, предоставление которой предусмотрено кредитным договором.

Возможность наложения арестов, взыскания денежных средств на эскроу-счете

В силу п.4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в случае заключения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего открытие эскроу-счета, заключение отдельного договора условного депонирования денежных средств не требуется. Эта норма является очень спорной.

Бытует мнение, что в эскроу-сделках законодательство прямо не исключает возможность наложения ареста/списания денежных средств со счета эскроу по исполнительным документам по обязательствам депонента (т.е. владельца денежных средств). В отношении обязательств бенефициара указанные действия недопустимы, так как бенефициар до момента получения денежных средств их владельцем не является. Применительно к договору долевого участия, к которому "привязан" счет эскроу, это может привести к тому, что деньги одного депонента будут списаны по обязательствам другого депонента.

По поводу приостановления операций по такому счету налоговыми органами надо отметить, что к отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете. Нормы ст. ст. 860.7 и 860.8 - 860.10 ГК РФ не содержат запрета на приостановление операций по счету эскроу в случаях, предусмотренных законом. Получается, что есть вероятность того, что застройщик сдаст квартиру, а деньги, которые банк должен перечислить застройщику в течение 10 дней, не могут быть перечислены в связи с приостановлением операций по счету.

Таким образом, и вероятность взыскания денежных средств, и приостановление операций по счету, являются рисками застройщика.

Ненадежность банков

До введения счетов эскроу необходимо было проверять только застройщика. Теперь же проверять придется еще и банк – на предмет соответствия его требованиям, которые устанавливаются Правительством к кредитным организациям. Банковская система в нашей стране не отличается особой стабильностью. Быть на 100 % уверенным в том, что ни один из банков, находящихся в перечне ЦБ, не окажется банкротом, нельзя.

Важнейшим нововведением является то, что возмещение по счету эскроу выплачивается Агентством по страхованию вкладов в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 миллионов рублей.

10 миллионов рублей — довольно спорная сумма: для стандартного жилья это цена порой трехкомнатной квартиры, например, в городе Ростове-на-Дону, а вот, например, средняя стоимость элитной новостройки в Москве в семь раз выше потенциального лимита, и есть многоквартирные дома, где 10 миллионов рублей — это цена примерно десяти квадратных метров.

В целом, анализируя внесенные поправки, мы замечаем недоработанность выбранной модели и ее нелогичность. Очевиден перекос в сторону интересов участника долевого строительства, и что еще более заметно, в сторону банков. В погоне за минимизацией вероятности потерь дольщиков, законодатель нарушает интересы застройщика. В целом специалисты сходятся во мнении о том, что на рынке после внесенных изменений смогут остаться только крупные строительные фирмы.

Оптимальной моделью было бы поэтапное предоставление денежных средств участников долевого строительства застройщику в зависимости от объема работ, выполненных на объекте.

Для плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию установлен слишком короткий срок. Резкое изменение «правил игры» приведет к серьезным потрясениям в сфере недвижимости. Вероятно, проектное финансирование пока не в состоянии конкурировать со всем привычной «долёвкой», пока не сможет предложить выгодные условия для покупателей – речь не только о ценах в целом, но и о скидках на низких стадиях готовности проекта.

Юрист АПЗ "Дольщик"

Олеся Медведева

 

Похожие материалы

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты "ДОЛЬЩИК" всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками. Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы. Участие любого из юристов "ДОЛЬЩИКА" в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

 

Самые посещаемые

В случайном порядке