По состоянию на 17 сентября 2018 г. в реестр пострадавших дольщиков Ростовской области включены 2165 граждан, при этом в числе проблемных долгостроев - более 60 домов, расположенных преимущественно в г. Ростове-на-Дону. Таким образом, Ростовская область сегодня является одним из «лидеров» по числу проблемных объектов долевого строительства.
Субсидии объединениям дольщиков и инвесторам, а также прочие меры кардинально не исправили ситуацию, после чего постановлением Правительства РО от 27.06.2018 № 418 «О некоторых мерах по реализации Областного закона от 30.07.2013 № 1145-ЗС» утвержден очередной и, на наш взгляд, более эффективный механизм обеспечения прав обманутых дольщиков - Порядок обеспечения прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения инвестором, далее – «Порядок», при котором пострадавшим дольщикам взамен права на получение квартиры в долгострое предоставляется такое же право на квартиру в другом строящемся доме или даже готовая квартира. Таким образом, инвестор предоставляет пострадавшему дольщику квартиру или права на нее (в дальнейшем для простоты будем условно называть все эти варианты - «новая квартира» или «предоставляемая квартира») в обмен на передачу дольщиком муниципалитету своего права на квартиру в проблемном объекте. Во избежание нарушения прав дольщиков инвестором предусмотрены порядок и критерии проверки надежности инвестора. Эту проверку осуществляет Региональная служба ГАСН по Ростовской области.
Каковы же условия и порядок такого обеспечения прав пострадавших дольщиков?
Прежде всего, этот порядок применяется лишь в отношении лиц, включенных в реестр пострадавших участников долевого строительства и имеющих права требования передачи квартиры в проблемном объекте. Такие права могут подтверждаться либо договором участия в долевом строительстве (заключенным с проблемным застройщиком и зарегистрированным Росреестром), либо иным договором, на основании которого проблемный застройщик привлекал денежные средства пострадавшего дольщика. При этом дольщик должен подтвердить факт оплаты по указанным договорам. Можно также подтвердить наличие своего права требования квартиры в «проблемном» объекте решением суда или судебным актом о включении его требований в реестр требований кредиторов застройщика проблемного объекта в случае банкротства застройщика. Кроме того, такой порядок применяется в отношении дольщиков конкретного проблемного дома, только если договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком такого дома был заключен до 20.10.2017 г.
По общему правилу, новая квартира должна находиться в границах того же муниципального образования, что и проблемный объект. Обеспечение жилищных прав пострадавшего дольщика осуществляется путем заключения одного из договоров: договора купли-продажи, либо договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, либо договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, ранее заключенному инвестором и иным застройщиком. При этом инвестор в указанных договорах может быть продавцом (если предоставляемая квартира принадлежит ему), застройщиком (если он осуществляет строительство многоквартирного дома, в котором предоставляется квартира) либо плательщиком (если застройщиком или собственником квартиры является иное лицо, а инвестор лишь осуществляет оплату права, передаваемого пострадавшему дольщику). Срок получения квартиры пострадавшим дольщиком при любом из способов не может превышать двух лет с даты заключения указанных договоров.
Кроме того, важно определить площадь предоставляемой инвестором квартиры и финансовые условия такого предоставления. Ограничение заключается в том, что пострадавшему дольщику не всегда удастся «обменять» права на свою квартиру в долгострое на новую квартиру без доплат. Согласно утвержденному порядку пострадавший дольщик освобождается от оплаты цены договора, по которому приобретает новую квартиру, лишь в размере стоимости тех квадратных метров, которые ранее оплачены дольщиком проблемному застройщику.
Кроме того, постановлением № 418 определен предельный размер площади квартиры, от оплаты которого освобождается пострадавший дольщик. Так, в случае если в проблемном объекте дольщик должен был получить 1-комнатную квартиру, максимально возможная «бесплатная» площадь в предоставляемой ему квартире составляет 33 кв.м, если должен был получить 2-комнатную квартиру — 42 кв.м., а если квартиру из 3 и более комнат — 54 кв.м. Иными словами, инвестор, обеспечивающий пострадавших участников долевого строительства жилым помещением, не компенсирует и не оплачивает цену предоставляемой квартиры более указанной расчетной нормы. Более того, если дольщик оплатил проблемному застройщику не всю цену квартиры, то пропорционально определяется «оплаченная площадь» в квартире в проблемном объекте, и только она (в указанных выше пределах) и предоставляется бесплатно, а за остальное необходимо доплачивать. Так, если в проблемном объекте дольщику причиталась полностью оплаченная 1-комнатная квартира площадью 46 кв.м., то он сможет заключить договор о получении иной квартиры, но цену 13 кв.м. (площади новой квартиры сверх 33 кв.м.) дольщику придется оплатить за свой счет. Если же при этом дольщик оплатил проблемному застройщику не всю цену 46 кв.м., а, например, половину (23 кв.м.), то при приобретении новой квартиры ему придется доплатить за остальные 23 кв.м.
Доплата осуществляется исходя из обычной цены квадратного метра в доме, в котором предоставляется квартира. Освобождение пострадавшего дольщика от доплаты возможно по усмотрению инвестора, если в доме нет свободных квартир с площадью, не требующей доплаты и при этом подлежащая доплате дольщиком площадь не превышает 10%. Но совпадение этих условий маловероятно. Таким образом, пострадавший дольщик, даже полностью оплативший право требования квартиры в проблемном доме, может столкнуться с проблемой доплаты части цены новой квартиры. И в то же время, чтобы получить новую квартиру, ему придется заключить с администрацией соглашение о передаче муниципальному образованию права требования квартиры в долгострое и иных связанных с ним прав (на неустойку, убытки и пр.).
Если пострадавший дольщик готов к таким условиям, то он направляет в администрацию соответствующего муниципального образования заявление о включении в список на обеспечение прав на жилое помещение и прилагает к нему копии ряда документов, в том числе удостоверяющих личность заявителя и подтверждающих право требования квартиры в проблемном объекте (договоры, доказательства оплаты), согласие супруга на передачу права требования квартиры в проблемном объекте. До фактического предоставления квартиры пострадавшему дольщику производятся проверка указанных пострадавшим дольщиком сведений, его включение в предварительный или резервный список, подбор потенциальным инвестором квартир для обеспечения дольщиков, согласование условий их предоставления, заключение соглашения между инвестором и администрацией муниципального образования.
Новый механизм вызывает некоторые вопросы. Например, п. 2.5 Порядка предусматривает для обеспечения прав на жилое помещение обязательное условие - передачу муниципальному образованию, на территории которого реализуется масштабный инвестиционный проект, прав требования в отношении всех расположенных на территории указанного муниципального образования проблемных объектов и всех имущественных прав к застройщикам таких проблемных объектов. Значит ли это, что всем пострадавшим дольщикам района или города придется дожидаться, пока муниципальное образование не получит абсолютно все права требования от пострадавших дольщиков по всем без исключения проблемным объектам, расположенным на его территории? А если не все дольщики захотят участвовать в такой форме обеспечения жильем? Недостаточно урегулированы и отношения администрации муниципального образования с инвестором. Также неясны и последствия приобретения муниципальным образованием прав требования к проблемному застройщику, и механизм достройки проблемного дома. Между тем согласно п. 1.5 Порядка одной из целей его принятия является как раз создание организационных и правовых предпосылок к завершению строительства проблемных объектов.
Вероятнее всего, эти вопросы решатся либо путем уточнения текста самого Порядка, либо путем принятия иных правовых актов. При этом само по себе появление нового механизма обеспечения прав пострадавших дольщиков, по нашему мнению, является значительным шагом к решению давней проблемы. Активность инвесторов, желающих принять участие в такой программе, также внушает уверенность в скорой реализации её на практике. Так, по состоянию на середину сентября 2018 г. желание участвовать в качестве инвесторов в программе обеспечения жильем пострадавших дольщиков уже выразили ООО «Строительное управление–8 «ЮгСтройИнвест», ООО «Московская строительная компания», ООО «ККПД-ИНВЕСТ».
Юрист АПЗ "ДОЛЬЩИК"
Терещенко Анастасия
