Застройщик должен был передать мне квартиру 8 месяцев назад, но позвонил и пригласил на приемку лишь в феврале 2015 года. Я осмотрел квартиру и подписал с застройщиком акт о недостатках квартиры, а через неделю получил от него односторонний акт приемки.
Кроме этих документов и договора я от застройщика ничего не получал и никаких иных документов не подписывал. После устранения недостатков я обратился к застройщику для подписания двухстороннего акта той же датой вместо одностороннего но получил отказ. По словам застройщика, такой акт является основанием для регистрации права и с такими актами уже около 50 человек без проблем зарегистрировали свои квартиры. Законно ли регистрировать квартиру по одностороннему акту и смогу ли я получить неустойку?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
Сходная ситуация ранее уже обсуждалась на сайте http://защита-дольщиков.рф/help/134-0099
В силу ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Правилами п. 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 года № 82 так же подтверждается что для государственной регистрации права собственности на достаточно представления передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, на органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) не возложены обязанности по обязательной проверке соблюдения застройщиком порядка предварительного уведомления застройщиком участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения о необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях бездействия. В связи с изложенным односторонний акт, представленный Вами в орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, будет рассматриваться в качестве надлежащего документа.
Вместе с тем, исходя из полученной от Вас информации можно сделать вывод о том что застройщиком не был соблюден порядок односторонней передачи Вам квартиры. Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, лишь при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 указанной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Однако, такой способ передачи может применяться только в случае если застройщик обладает сведениями о получении Вами сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения Вас о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.
К сожалению, практика составления застройщиками односторонних актов передачи квартир, в отсутствие соблюдения порядка и условий такой передачи в последнее время принимает массовый характер, однако, судебная практика в большинстве случаев признает такую передачу квартир несостоявшейся. В качестве примера можно привести апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.04.2014 года по делу № 33-2997/2014, А-34, в котором указано что односторонний акт передачи объекта долевого строительства, составленный застройщиком при несоблюдении условий, указанных в ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не имеет юридической силы, так как от подписания двустороннего передаточного акта участник долевого строительства не уклонялся. С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что дольщик вправе требовать предоставления ему передаточного акта, необходимого для государственной регистрации права собственности на квартиру. Апелляционным определением по указанному делу на застройщика возложена обязанность предоставить дольщику подписанный застройщиком двусторонний акт приема-передачи квартиры в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. Сходным образом Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда апелляционным определением от 16.01.2014 года по делу № 33-31/2014 признала недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Основанием для этого послужило отсутствие оснований для его оформления застройщиком до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства. При этом, согласно описанным обстоятельствам дела, застройщиком было направлено, а участником долевого строительства – получено предварительное уведомление о готовности объекта к передаче с разъяснением последствий уклонения от получения. Однако, после получения дольщиком такого уведомления в адрес застройщика им было направлено требование об устранении недостатков объекта долевого строительства и передаче ему объекта долевого строительства по акту. Застройщик участнику долевого строительства ответа не направил, недостатки объекта долевого строительства не устранил, в связи с чем суд не усмотрел в действиях участника долевого строительства уклонения либо отказа от принятия объекта, поскольку закон в данном случае позволял ему не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.
Таким образом, обращаясь с заявлением о государственной регистрации права на основании одностороннего акта Вы признаете своими действиями законность такого акта, тем самым, косвенно подтверждаете факт соблюдения застройщиком как правил о предварительном уведомлении Вас о готовности объекта к передаче и уведомлении о последствиях уклонения от получения квартиры, так и устранение застройщиком недостатков квартиры. При таких обстоятельствах спор о взыскании с застройщика неустойки за несвоевременную передачу квартиры может быть осложнен исследованием факта получения Вами сообщения о завершении строительства и момента когда вы, будучи добросовестным участником отношений с застройщиком, должны были приступить к ее приемке.
В связи с изложенным рекомендуем Вам учесть это в случае если Вы примете решение об обращении в Росреестр для государственной регистрации права на квартиру на основании одностороннего акта.