Мною заключен договор долевого строительства. В договоре указано что «Объект должен быть передан Застройщиком в 4 квартале 2014 года, при этом, в любом случае, Застройщик обязан передать Объект не позднее 2месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Кроме того,
«в случае если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок Застройщик имеет право в одностороннем порядке изменить срок передачи Объекта, направив, не позднее чем за 2 месяца, до истечения срока передачи соответствующее уведомление об изменении срока передачи Объекта.». Уведомление от Застройщика я получил. Если учитывать продление срока передачи квартиры, указанное в уведомлении, я не имею права на получение от застройщика неустойки. Законно ли это?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
По смыслу ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. При этом в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Законодательством РФ не предусмотрено право застройщика на одностороннее изменение срока передачи квартиры участнику долевого строительства.
Буквальное толкование приведенного Вами условия договора позволяет предположить право застройщика на одностороннее изменение условий обязательства, в частности, на одностороннее изменение срока передачи квартиры, что, по мнению юристов Агентства, противоречит как общим правилам, содержащимся в ст. 310, 450 Гражданского кодекса РФ, так и специальным нормам закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», подлежащим применению в силу ч. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В связи с этим считаем что условие договора, допускающее возможность одностороннего изменения условия обязательства застройщиком в отношениях с потребителем является недействительным. Основанием этого служат правила ст. 167, 168, 180 Гражданского кодекса РФ и ст. 16 закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Вместе с тем, в ряде случаев суды, не принимая во внимание указанные доводы участников долевого строительства, исходят из презумпции соответствия закону договоренности сторон о возможности одностороннего изменения срока передачи квартиры. В частности, в Апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 03.09.2013 по делу N 33-4358/13 Судебная коллегия признает такую возможность, указывая на то что согласно п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Другое приведенное Вами условие, устанавливающие, на первый взгляд, альтернативный момент наступления обязательства по передаче квартиры как в определенный срок (4 квартал 2014 года), так и в течение периода с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию так же не может служить основанием для исчисления срока передачи с момента получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такой вывод основан на правилах ст. 190 Гражданского кодекса РФ, согласно которым установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Поскольку получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является событием, обладающим признаком неизбежности, срок передачи Вам квартиры не может быть производным от срока получения указанного разрешения. Из пункта 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что неизбежным является событие, не зависящее от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, которые могут повлиять на его наступление. Кроме того, допущение возможности определения срока передачи производным от момента получения разрешения на ввод привело бы как к неопределенности в определении момента возникновения обязательства застройщика, так и означало бы полную зависимость момента возникновения обязательства перед участником долевого строительства от действий застройщика.
Вместе с тем, необходимо отметить что нередко в сходных случаях суды при рассмотрении споров исходят из признания моментом возникновения обязанности передать квартиру истечение определенного периода после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, однако, при рассмотрении спора последующими инстанциями, как правило, такой вывод признается необоснованным. Так, Апелляционным определением Московского городского суда от 04.06.2014 по делу № 33-16536 по аналогичным основаниям отменено решение суда первой инстанции. Отменяя решение суда первой инстанции по указанному делу Московский городской суд указал, что при установлении судом даты наступления обязательства ответчика по передаче объекта долевого строительства и соответственно даты начала начисления неустойки, предусмотренной ФЗ-214, суд первой инстанции истолковал условие договора о сроке передачи объекта долевого строительства в качестве условия, определяемого датой фактического получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, чем фактически поставил срок передачи объекта в зависимость не от исходных условий заключенного между сторонами договора, а от даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Далее судебная коллегия пришла к выводу о том что доводы застройщика о необходимости исчисления периода просрочки с момента фактического получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются несостоятельными и основанными на неверном толковании норм права, а также материалов судебной практики. В приведенном выше споре участнику долевого строительства в ситуации неопределенности с моментом передачи квартиры удалось доказать законность исчисления периода просрочки исходя из календарной даты передачи, указанной в договоре, а не с момента истечения периода после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Однако, так бывает не всегда. В частности, Никулинский районный суд г. Москвы при принятии решения от 30.09.2014 года по делу № 2-4274/14 исходил из презумпции невозможности передачи квартиры до момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и, соответственно, необходимости исчисления момента передачи от момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, чем существенно сократил период просрочки, допущенной застройщиком. 20.01.2015 года Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда указанное решение оставлено без изменения.
В связи с изложенным считаем что неопределенность в определении момента возникновения обязательства застройщика по передаче Вам объекта долевого строительства может создать сложности в доказывании факта просрочки, однако, моментом возникновения обязательства застройщика по передаче квартиры, по нашему мнению, следует считать истечение 4 квартала 2014 года. Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) «В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.».
