Толкование отдельных условий договора о сроке передачи квартиры

вкл. . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 1519

В договоре ДДУ срок указан таким образом: "Срок завершения строительных работ по созданию Дома (за исключением работ сезонного характера), а также предполагаемый срок выдачи администрацией города разрешения на ввод Дома в эксплуатацию указывается в Приложении № 1. Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - не позднее 6 месяцев после получения Разрешения на ввод Дома в эксплуатацию. В Приложении №1 указано: Срок завершения строительных работ - 31 марта 2016. Срок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию 2 квартал 2016. Срок передачи объекта 4 квартал 2016. Данные формулировки вызывают риски и в последующем взыскивания неустойки с застройщика?

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК":

По смыслу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. П. 2 ч. 4. указанной статьи относит к существенным условиям договора участия в долевом строительстве, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В силу ч. 2. ст. 6 указанного закона, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, в размере 1/150 ставки рефинансирования в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) «В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.».

Таким образом, существенным обстоятельством для целей взыскания с застройщика неустойки является именно нарушение им срока передачи объекта долевого строительства.

Приведенные Вами формулировки могут создать сложности в доказывании факта просрочки исполнения застройщиком, поскольку, с одной стороны, в приведенном Вами п. 3.1. договора момент возникновения обязательства застройщика по передаче квартиры или иного объекта долевого строительства производен от момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а с другой стороны, момент передачи квартиры в приложении № 1 определен календарной датой - последним днем 4 квартала 2016 года.

В соответствии с правилами ст. 190 Гражданского кодекса РФ, (Определение срока), установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Таким образом, срок передачи квартиры или иного объекта долевого строительства может определяться либо календарной датой (Приложение № 1), либо указанием на событие которое должно неизбежно наступить (п. 3.2.). Получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не является событием, обладающим признаком неизбежности и, соответственно, не может обусловливать момента возникновения обязательства застройщика.

Однако, нередко в сходных случаях суды при рассмотрении споров исходят из признания моментом возникновения обязанности передать квартиру истечение определенного периода после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, однако, при рассмотрении спора последующими инстанциями, как правило, такой вывод признается необоснованным. Так, Апелляционным определением Московского городского суда от 04.06.2014 по делу № 33-16536 по аналогичным основаниям отменено решение суда первой инстанции. Отменяя решение суда первой инстанции по указанному делу Московский городской суд указал, что при установлении судом даты наступления обязательства ответчика по передаче объекта долевого строительства и соответственно даты начала начисления неустойки, предусмотренной ФЗ-214,  суд первой инстанции истолковал условие договора о сроке передачи объекта долевого строительства в качестве условия, определяемого датой фактического получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, чем фактически поставил срок передачи объекта в зависимость не от исходных условий заключенного между сторонами договора, а от даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Далее, судебная коллегия пришла к выводу о том что доводы застройщика о необходимости исчисления периода просрочки с момента фактического получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются несостоятельными и основанными на неверном толковании норм права, а также материалов судебной практики.

В приведенном выше споре участнику долевого строительства в ситуации неопределенности с моментом передачи квартиры удалось доказать законность исчисления периода просрочки исходя из календарной даты передачи, указанной в договоре, а не с момента истечения периода после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Однако, так бывает не всегда. В частности, Никулинский районный суд г. Москвы при принятии решения от 30.09.2014 года по делу № 2-4274/14 исходил из презумпции невозможности передачи квартиры до момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и, соответственно, необходимости исчисления момента передачи от момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, чем существенно сократил период просрочки, допущенной застройщиком. 20.01.2015 года Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда указанное решение оставлено без изменения.

В связи с изложенным считаем что неопределенность в определении момента возникновения обязательства застройщика по передаче Вам объекта долевого строительства может создать сложности в доказывании факта просрочки, существенного для спора о взыскании неустойки.