Застройщик должен передать по закону о долевом строительстве жилое помещение - квартиру, а по факту передает 4 стены без санузловых, кухни и коридорных перегородок, в связи с чем увеличилась общая площадь и не ясно как устроить перепланировку. Можно ли заставить застройщика исполнить план - Квартиру. В самом договоре планировочного решения как отдельного листа нет.
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
Согласно правилам ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В отсутствие объективной информации о содержании заключенного Вами договора, проектной документации и действующих в Вашем регионе градостроительных регламентов, при ответе на Ваш вопрос мы можем учитывать лишь общие правила федерального законодательства.
В соответствии со ст. 16 (Виды жилых помещений) Жилищного кодекса РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Согласно Письму Росреестра от 01.04.2015 № 14-03982/15 «На письмо от 03.10.2014 N 10-0946-АГ», при учете зданий, помещений в них, сооружений и их сформированных частей (в связи с образованием, изменением характеристик либо прекращением существования объекты недвижимости) описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.).
Необходимость обособления помещений для целей кадастрового учета подтверждается и судебной практикой. Так, апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 01.03.2016 по делу № 33а-2965/2016 отказано в оспаривании решения ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан об отказе в осуществлении кадастрового учета. В обоснование выводов, приведенных в указанном определении, суд указал что согласно разъяснениям Минэкономразвития России, содержащимся в письме от 24.12.2013 года, в законодательстве отсутствует определение понятий изолированности и обособленности комнат. Однако комплексный анализ законодательства позволил судебной коллегии сделать вывод о том, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью - возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.
В связи с изложенным считаем, что наличие межкомнатных перегородок является необходимым условием для кадастрового учета квартиры, состоящей из нескольких комнат, получаемой Вами от застройщика.
Вместе с тем, многое зависит от условий заключенного Вами договора и описания подлежащего передаче Вам объекта. В силу правил ч. 4 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Кроме того, по смыслу ст. 25.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Таким образом, нужно исходить из содержания заключенного Вами договора участия в долевом строительстве, а также документа, содержащего описание объекта долевого строительства.
В настоящее время сформирована достаточно устойчивая судебная практика, позволяющая участникам долевого строительства защищать свои права на получение квартир в состоянии, определенном договорами, в том числе, с выполненными межкомнатными перегородками. Так, решением Октябрьского районного суда г. Самары от 26.11.2015 года исковые требования гр. О к ООО "Поволжская строительная корпорация" о защите прав потребителей удовлетворены частично. В пользу гр. О взысканы денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с нарушением условий договора. Основанием для удовлетворения требований послужило, в том числе, отсутствие в квартире части стены (перегородки), разделяющей коридор и жилую комнату. Апелляционным определением от 18.02.2016 г. по делу № 33-2014/2016 Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда оставила указанное решение без изменения.
Решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 17.04.2014 г. с ООО "Гранель Девелопмент" в пользу гр. Д. была взыскана неустойка за несвоевременную передачу квартиры по договору, при этом основанием для отказа гр. Д. от приемки квартиры служило, в том числе, отсутствие внутриквартирных перегородок из гипсовых пазогребневых плит. Апелляционным определением от 04.09.2014 г. по делу № 33-31494 Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила указанное решение без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Гранель Девелопмент" - без удовлетворения. Сходный вывод содержит и решение Тверского районного суда города Москвы от 10.02.2014 года, которым ООО "Гранель Девелопмент" обязано в течение четырех месяцев с момента вступления решения в законную силу возвести внутриквартирные перегородки из гипсовых пазогребневых плит ГОСТ 6412. Указанное решение оставлено без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 08.07.2014 г. по делу № 33-27330.
Для получения исчерпывающей информации применительно к описанной Вами ситуации рекомендуем Вам направить скан-копии договора участия в долевом строительстве, а так же документа, содержащего описание объекта долевого строительства и воспользоваться сервисом http://защита-дольщиков.рф/help/paid/department/lawyers