После ввода дома в эксплуатацию нам удалось избавиться от навязанной нам Управляющей компании, создать ТСЖ и заключить договор между ТСЖ и внушающей доверие и долгое время работающей в нашем районе УК. В ходе обследования дома новой управляющей компанией были выявлены многочисленные строительные недоделки, как существенные (неправильно смонтированный узел учета тепла), так и мелкие (отсутствие дренажных отверстий на переходных лоджиях). 5 – летний гарантийный срок в отношении дома еще не истек. Какая из этих организаций может предъявить требования к застройщику об устранении недостатков?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
Ответ: Согласно правилам ст. 138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья обязано, в том числе, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
Несмотря на кажущуюся ясность нормы, до недавнего времени судебная практика оценивала наличие у ТСЖ полномочий на представление интересов собственников помещений путем предъявления исковых заявлений не единообразно. Например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 15.12.2009 № А51-12214/2008 (№ Ф03-5888/2009) арбитры сделали вывод о том, что по смыслу п. 1 ст. 135 и абз. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ правовая природа данного института предполагает активное представление и защиту интересов жильцов - участников соответствующего ТСЖ. При этом решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда по указанному делу, содержащие вывод об отсутствии надлежащего процессуального статуса у ТСЖ как истца, предъявившего к застройщику требование об устранении недостатков были отменены.
Однако, ясность была внесена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 20.05.2014 № 19488/13 по делу № А73-762/2013, согласно которому «… исходя из положений пунктов 6, 7 статьи 138 Жилищного кодекса, устава товарищества оно в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества имело право на обращение в суд с настоящим иском, а значит является надлежащим истцом по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме.». При этом Президиум указал, что предоставления в обоснование наличия у товарищества права на обращение в суд с негаторным иском соответствующего решения собственников не требуется, то есть собственникам квартир нет необходимости наделять ТСЖ какими-то специальными полномочиями по обращению в суд.
Законодательство не содержит аналогичных правил в отношении управляющих компаний. Даже в случае если ТСЖ заключило договор управления с управляющей компанией, последняя не сможет от своего имени обращаться в суд за защитой интересов собственников квартир. Например, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 16.07.2009 по делу № А12-17176/2008 судом обоснован вывод о том что непосредственно у управляющей организации отсутствуют право на обращение в суд за защитой интересов собственников квартир, образовавших товарищество собственников жилья и право на предъявление иска об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома. В связи с изложенным, для представления управляющей организацией интересов жильцов при обращении в суд потребуется оформление специальных полномочий.
