Застройщик изменил систему отопления

вкл. . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 352

Мы заключили договоры долевого строительства, по которым застройщик должен был построить дом по проекту, в котором была указана горизонтальная разводка системы отопления в квартирах. Квартиры мы еще не принимали, но по факту при осмотре мы обнаружили вертикальную разводку. Также по проекту в квартирах должны устанавливаться счетчики тепла, а при вертикальной разводке это невозможно.

Можем ли мы потребовать от застройщика разницы между стоимостью квартиры, которая должна передаваться по проекту с горизонтальной разводкой, и фактической стоимостью квартиры с вертикальной, либо какой-то иной компенсации своих убытков.

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"

Как следует из Вашего обращения, застройщиком вместо предусмотренной проектом на момент заключения договоров об участии в долевом строительстве горизонтальной разводки системы отопления фактически выполнена вертикальная разводка, в результате чего потребительские качества квартиры ухудшились.

Действительно, у горизонтальной разводки имеется масса недостатков. Как правило, наряду с существенной экономией материалов, что является несомненным «плюсом» для застройщика, такое решение несет эксплуатационные «минусы»: при вертикальной разводке не всегда возможно перекрыть отдельные отопительные приборы, контролировать их нагревание. Кроме того, при применении вертикальной разводки как правило, возникают сложности с установкой квартирных приборов учета.

Применимость той или иной системы разводки определяется проектной и рабочей документацией и застройщики должны следовать установленным техническим решениям. Безусловно, в случае если по инициативе застройщика происходит изменение технических решений в части применимой разводки таковые должны оформляться как изменения проекта и в необходимых случаях получать заключение экспертизы. Соблюдение порядка внесения изменений необходимо проверить.

В отношении прав участников долевого строительства, сообщаем следующее.

Согласно правилам ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – «закон № 214-ФЗ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства, далее – «дольщик» объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае же если объект долевого строительства построен с отступлениями от указанных требований и (или) условий договора, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Однако, нужно учесть, что дольщик вправе предъявить такие требования лишь в случае, если допущенные застройщиком отступления либо привели к ухудшению качества объекта долевого строительства, либо являются недостатками, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования (ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ).

Поскольку категории «ухудшение качества» и «недостаток» являются оценочными, судебная практика в сходных с рассматриваемой ситуациях не всегда свидетельствует о признании таких изменений недостатками. Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2015 г. № 11-КГ15-9 недостаточное утепление стен дома было оценено как недостаток. Верховный суд Чувашской республики в Апелляционном определении от 14.06.2017 года по делу № 33-2871/2017 посчитал недостатками дефекты неоштукатуренных стен и потолочной поверхности и отсутствие внутриквартирной разводки трубопроводов водоснабжения.

Вместе с тем, в ряде случаев очевидное, на первый взгляд, ухудшение качества не оценивалось таковым судами. Так, неплотное примыкание полотна при закрывании оконной конструкции, наличие трещин на поверхности стяжки, многочисленные отклонения от вертикали и неровности оштукатуренных поверхностей были оценены в Решении Октябрьского районного суда г. Пензы от 27.09.2016 года и Апелляционном определении Пензенского областного суда от 20.12.2016 года по делу № 33-4551 как не препятствовавшие использованию спорного объекта долевого строительства по назначению и не являющиеся неустранимыми недостатками, свидетельствующими о несоответствии качества выполненных строительных работ условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям. Такие недостатки как трещины на штукатурке были оценены в одном из Апелляционных определений Московского областного суда как имеющие осадочный характер «что естественно для нового дома и не свидетельствует о нарушении технологии строительства дома».

Московский городской суд не посчитал недостатком изменение системы разводки отопления, сославшись на то, что застройщиком в установленном порядке были внесены изменения в проектную документацию, в соответствие с которыми было принято решение: применить периметральную разводку системы отопления взамен горизонтальной в конструкции пола трубами из сшитого полиэтилена, отказаться от теплосчетчиков для поквартирного учета тепловой энергии системы, а так же на то обстоятельство, что измененные проектные решения получили положительное заключение экспертизы проектов. Указанный вывод практически дословно приведен в Апелляционных определениях Московского городского суда от 18.09.2017 г. по делу № 33-33476, от 14.02.2017 г. по делу № 33-5704, от 29.06.2017 № 4г-5583/2017.

Безусловно, существует и иная судебная практика объективной и справедливой оценки существенности недостатка объекта долевого строительства. Так, судебная коллегия Калужского областного суда Апелляционными определениями от 14.10.2013 года по делу № 33-2545/2013, от 08.11.2012 года по делу № 33-2622/2012 оценивала отсутствие счетчика как недостаток и взыскала с застройщика цену прибора теплового учета и расходов на его установку. Апелляционным определением Верховного суда Республики Коми от 28.01.2016 года по делу № 33-617/2016 с застройщика была взыскана разница между оплаченным материалом по договору долевого строительства и проектно-сметной документации (кирпич) и фактическим использованным застройщиком материалом (гипсокартон).

Таким образом, в ряде случаев изменения, внесенные застройщиком в проектную документацию, а также кажущиеся, на первый взгляд, очевидными ухудшения качества объекта и строительные недостатки могут не быть оценены судами в качестве оснований для применения правил ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ.

Наряду с вышеуказанными нормами существует правило ст. 15 Гражданского кодекса РФ, устанавливающее право лица на полное возмещение причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Однако, убытки подлежат доказыванию, а объективно установить размер убытков (реального ущерба и(или) упущенной выгоды, равно как и причинно-следственную связи между убытками и действиями застройщика по изменению системы разводки будет крайне сложно.  

Необходимо так же отметить что законом № 214-ФЗ предусмотрено и право дольщика на отказ от исполнения договора, получение от застройщика цены договора и процентов в размере 1/300 (если дольщик – гражданин - 1/150) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Но такое право дольщик может реализовать лишь в одном из двух случаев: если нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является существенным, либо если застройщик не устранил недостаток в установленный дольщиком разумный срок (ч. 3 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Признак существенности нарушения застройщиком требований к качеству объекта при котором у дольщика возникает право на односторонний отказ от исполнения договора так же приведен в ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ. Существенность недостатка, равно как и само по себе наличие недостатка являются оценочными и, как было указано ранее, понимаются судами не единообразно.

Дольщик также вправе потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке, при этом одним из оснований для такого расторжения является существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома (ч. 1.1. ст. 9 закона № 214-ФЗ), однако, категория «существенности» и в этом случае требует судебной оценки.

Резюмируя изложенное можно сделать вывод о том, что определение наиболее эффективного способа защиты права требует правового анализа условий договора, выяснения содержания соответствующего раздела проекта, подтверждения факта внесения изменений в проектную документацию, а также соблюдения установленного порядка такого внесения. Кроме того, в немалой степени формулирование требований к застройщику и способов доказывания таких требований зависит от судебной практики сложившейся в соответствующем регионе, которая так же требует детального анализа.

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты "ДОЛЬЩИК" всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками. Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы. Участие любого из юристов "ДОЛЬЩИКА" в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

 

Самые посещаемые

В случайном порядке