Можно ли не подписывать акт приёмки квартиры до оплаты неустойки за просрочку?

вкл. . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 13731

Здравствуйте. По Договору передача квартиры должна произойти в течение двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию. Дом уже введён. Сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче получил по договору в срок. При осмотре квартиры мною обнаружены дефекты, которые застройщик принялся устранять.

В Акте осмотра нет отметки о сроке исполнения обязательств. Работы закончены. В Акте осмотра есть подписи и дата устранения неисправностей. Акт приема-передачи не подписал. На момент устранения дефектов просрочка по Договору и дате в Акте осмотра составила 22 дня. Пишу претензию, даю добровольный срок 2 недели. В связи с этим возник ряд вопросов:

1) нужна ли печать в Акте осмотра?

2) могу ли я не подписывать Акт приема-передачи до дня уплаты неустойки? Или в течении какого времени?

3) есть ли у меня законные основания для компенсации? Есть ли у меня дополнительные преимущества с неподписанным Актом приема-передачи? И какие? 

4) можно ли включить в неустойку срок 2 недели, при игнорировании застройщиком претензии?

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"

В силу ч. 4 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан в установленный срок направить Вам сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях Вашего бездействия, предусмотренных ч. 6 указанной статьи. Такое сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Вами адресу или вручено Вам лично под расписку.

В случае получения Вами указанного сообщения при Вашем уклонении или отказе от принятия объекта в предусмотренный законом срок, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта. Вместе с тем, указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик располагает сведениями о получении Вами сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче либо отправленное Вам заказное письмо возвращено застройщику с сообщением о Вашем отказе от его получения или Вашем отсутствии по указанному адресу. Кроме того, применение застройщиком изложенного порядка исключается в случае составления акта о несоответствии объекта условиям договора, либо требованиям технических регламентов, либо проектной документации, либо градостроительных регламентов, либо иным обязательным требованиям.

В связи с изложенным факт получения Вами сообщения застройщика и факт составления акта о наличии недостатков в изложенной Вами ситуации являются юридически значимыми.

В отношении печати на акте осмотра сообщаю, что само по себе наличие, либо отсутствие печати застройщика на таком акте не является принципиальным. Гораздо большее значение имеет содержание акта и наличие у представителей застройщика полномочий на его составление и подписание. Конечно, лучше если на акте будет проставлен оттиск печати застройщика, однако, печать на подписи неуполномоченного лица не будет означать безусловное признание застройщиком наличия недоделок и дефектов объекта. На практике оценка судами подобных документов не единообразна. Во избежание сложностей в доказывании причин просрочки принятия Вами объекта, рекомендуем Вам составить акт об устранении недостатков объекта, описав в нем недостатки и сроки их фактического устранения и подписать такой акт с уполномоченным представителем застройщика.

Мы не рекомендуем Вам обусловливать подписание акта приемки – передачи объекта получением от застройщика неустойки, поскольку ч. 5 ст. 8 закона № 214-ФЗ допускает возможность отказа участника долевого строительства от подписания акта приемки – передачи лишь до момента исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона. Согласно указанной норме, обязанность по уплате неустойки не является основанием для отказа от приемки объекта.

В случае если недостатки, определенные актом осмотра застройщиком фактически устранены, рекомендуем Вам подписать акт приемки объекта. Вместе с тем, в случае если Вы желаете взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта, в акте приемки желательно не указывать фразу об отсутствии у Вас каких-либо претензий к застройщику, а в случае если исключение такой формулировки невозможно, заблаговременно до момента подписания акта приемки – передачи, либо непосредственно после его подписания рекомендуем направить застройщику претензию с требованием об оплате неустойки. Как правило, суды критически оценивают тезис об отсутствии претензий, указываемый в акте приемки – передачи в случае если участником долевого строительства до или непосредственно после подписания акта направляются претензии застройщику об оплате неустойку за допущенную просрочку.

Согласно ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. По смыслу ч. 3 ст. 8 указанного закона, застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока и лишь после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. При этом срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

С учетом изложенного мы предполагаем, что в случае, если срок передачи квартиры, определенный договором участия в долевом строительстве, производен от момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в договоре должен быть установлен так же и срок получения разрешения на ввод в дома в эксплуатацию. Судя по Вашему обращению, нарушен лишь первый из указанных сроков. В таком случае, с учетом незначительности периода просрочки и принимая во внимание возможность уменьшения расчетной неустойки судом, не стоит рассчитывать на взыскание с застройщика значительной суммы. 

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты "ДОЛЬЩИК" всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками. Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы. Участие любого из юристов "ДОЛЬЩИКА" в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

 

Самые посещаемые

В случайном порядке