Здравствуйте. Квартира в ближайшее время будет мне передана. При осмотре квартиры были выявлены следующие недостатки:
1) потолок ниже от 1см до 3см от установленного в договоре и составляет 2м 48см вместо 2м 50см (квартира сдаётся под ключ, на полу ламинат, потолок побелён - объясняют, что деньги ушли на ламинат);
2) плохое качество ламината, в местах его соединения бугорки и неровности (объясняют, что это бюджетный ламинат, он такой и должен быть);
3) на лестничных площадках отсутствуют двери (в договоре не прописаны, но на схеме, которая является частью договора, они есть. Застройщик сказал, что их не будет);
4) на лестничных площадках, которые между этажами, до оконной ручки для его открытия не представляется возможным дотянутся, так как окно и площадку разделяет пролёт;
5) квартира строится по 214-ФЗ от 30.12.2004, есть более свежая версия данного закона и какой следует пользоваться?
6) квартира строится с задержкой уже на 3 месяца, дом ещё не введён в эксплуатацию, но я уже получил от застройщика письмо с готовностью передать мне квартиру! Чем мне грозит подписание такого акта до ввода дома в эксплуатацию, и что грозит, если я его пока не буду подписывать?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
По смыслу ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приемки до момента удовлетворения застройщиком одного из следующих требований: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.
Поскольку изменение фактической высоты потолка может оказаться технически не исполнимым, единственным возможным требованием следует считать требование о соразмерном уменьшении цены договора. Вместе с тем, в случае, если застройщику удастся доказать то обстоятельство, что на плане создаваемого объекта, приложенного к договору участия в долевом строительстве, либо ином документе, определяющем проектную высоту квартиры, были указаны размеры до устройства полов, вероятнее всего, в требовании о соразмерном снижении цены будет отказано.
При наличии недостатков работ по устройству полов, либо низкого качества примененных застройщиком отделочных материалов (ламината), Вы так же вправе отказаться от подписания акта приемки квартиры и составления акта о несоответствии квартиры условиям технических регламентов. Однако, при этом Вам нужно быть готовым к подтверждению факта несоответствия фактических работ по устройству пола конкретным условиям договора, нормам технических регламентов, требованиям проектной документации, либо иным обязательным требованиям. Возможно, в рассматриваемом случае Вам может быть полезно обращение к специалисту для получения заключения о наличии недостатков напольного покрытия, причинах таких недостатков и возможных способах их устранения.
По смыслу ст. 2 закона № 214-ФЗ, под объектом долевого строительства понимается не только жилое или нежилое помещение, но и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Таким образом, подписанием акта приемки объекта участник подтверждает соответствие условиям договора и технических норм как непосредственно квартиры, так и совместно принимаемого общего имущества. В связи с изложенным при наличии недостатков дверей, окон и примененной запорной арматуры, Вы вправе предъявить застройщику одно из требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ.
Согласно общим правилам действия гражданского законодательства во времени, установленным ст. 4 Гражданского кодекса РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, при этом действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Применительно к отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Порядок передачи застройщиком и принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства определен ст. 8 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно указанным правилам, передача объекта долевого строительства может быть осуществлена не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при этом приемка квартиры должна осуществляться участником долевого строительства лишь после получения сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче. Указанное сообщение так же должно содержать предложение о принятии объекта и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Такое сообщение подлежит направлению по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо должно быть вручено участнику долевого строительства лично.
В рассматриваемой ситуации подписание акта приемки может осложнить не только процесс взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры, но и ухудшить перспективы доказывания возможного несоответствия квартиры условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, мы не рекомендуем Вам подписывать акт приемки до момента соблюдения застройщиком установленных законом условий передачи объекта долевого строительства. Более подробно о порядке приемки объекта можно прочитать здесь http://защита-дольщиков.рф/help/47-0040
