Условия привлечения денежных средств дольщиков

вкл. вкл. . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 26886

Прошло более пяти лет с момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ). Практика его применения в эти годы, сформированная в немалой степени судебными органами, позволила исключить «белые пятна» и противоречия первоначальной редакции закона.

Это позволило основной массе участников отношений долевого строительства понять и принять правила регулирования отношений, направленных, прежде всего, на защиту прав граждан - участников долевого строительства (далее по тексту – «дольщиков»).

Одной из основных гарантий прав дольщиков, предусмотренных законом, является определение условий привлечения застройщиком денежных средств дольщиков.  В силу ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии трёх условий:

  • получения в установленном порядке разрешения на строительство;
  • опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
  • государственной регистрации застройщиком права собственности (договора аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.

Ответственность за привлечение денежных средств граждан лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, согласно ч.1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц размере от 20000 рублей до 50000 рублей; на юридических лиц - от 500000 рублей до 1000000 рублей.

В течение долгого времени указанная норма Закона № 214-ФЗ повсеместно толковалась застройщиками буквально, что позволяло им привлекать денежные средства дольщиков без регистрации договоров участия в долевом строительстве. Подобные действия обосновывались не только наиболее удобным для застройщиков толкованием Закона № 214-ФЗ, но и противоречивой судебной практикой, вызванной не вполне удачной формулировкой ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Так, ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ связывает право на привлечение средств дольщиков исключительно с соблюдением застройщиком трёх вышеуказанных условий. В свою очередь, согласно ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ в качестве основания для возникновения права на привлечение денежных средств дольщиков определяет договор участия в долевом строительстве. А в силу ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и, по общему правилу, считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, систематическое толкование ст. 3 Закона № 214-ФЗ позволяет сделать следующий вывод: застройщики вправе привлекать денежные средства дольщиков лишь после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и на основании этого договора.

Вместе с тем, на практике длительное время отсутствовало единообразие в применении указанной нормы. В частности, в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа (ФАС УО) от 05.02.2009 г. № Ф09-193/09-С1 содержится следующий вывод: «перечень требований, установленный п. 1 ст. 3 Федерального закона о долевом строительстве, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит…. Довод о том, что положение п. 2 ст. 3 этого Закона устанавливает дополнительное требование к застройщику, в силу которого у него возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства (обязательное наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в предусмотренном законом порядке), является ошибочным. Из буквального толкования данной нормы следует, что названный договор указан лишь в качестве основания (способа) реализации застройщиком имеющегося у него права на привлечение денежных средств участников долевого строительства (только на основании договора участия в долевом строительстве, а не какой-либо другой сделки).

Сходный вывод содержится и в Постановлениях ФАС УО от 17.08.2009 года № Ф09-5826/09-С1, от 20.08.2009 года № Ф09-6016/09-С1.

К прямо противоположному выводу пришел ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 19.11.2009 г. по делу № А21-3397/2009: «до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве застройщик не имел права на привлечение денежных средств физических лиц для строительства жилого дома, поскольку договор, не прошедший госрегистрацию, считается незаключенным и не влечет правовые последствия.». Высший Арбитражный Суд РФ эту позицию поддержал: определением ВАС РФ от 25.03.2010 года № ВАС-1426/10 было отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

В настоящее время указанный спорный вопрос разрешён Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 г. № 13863/09, согласно которому обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, перечисленных в п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований п.2 ст.3, п.3 ст.4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме, прошедшего государственную регистрацию). Именно при выполнении таких требований застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

Однако, несмотря на, казалось бы, наступившую полную ясность в вопросе  момента возникновения права застройщика на привлечение средств дольщиков и обязанности дольщика по внесению долевого взноса, застройщики, тем не менее, повсеместно привлекают денежные средства, не дожидаясь момента заключения договора участия в долевом строительстве (то есть его государственной регистрации). Подобное положение, существующее при попустительстве уполномоченных органов по контролю за долевым строительством, серьезным образом нарушает права дольщиков.

Во-первых, получение застройщиком денежных средств до момента государственной регистрации договора не служит цели стимулирования застройщика к регистрации такого договора;

во-вторых, получение застройщиком денежных средств без заключённого договора, не создает для дольщика прав на получение объекта долевого строительства (квартиры), а для застройщика - обязанности передать объект дольщику;

в-третьих, подобная ситуация приводит к абсолютной необеспеченности единственного возникающего у дольщика права – права требовать от застройщика уплаченных денежных средств с процентами, поскольку такое право не обеспечено ни залогом, ни страхованием, ни каким-либо иным способом.

В свою очередь, пользование денежными средствами дольщика создаёт для застройщика массу выгод, как-то:

  • земельный участок и объект незавершённого строительства не обременены правом залога и могут быть переданы недобросовестным застройщиком в залог, например, в обеспечение кредита;
  • хотя законом и предусмотрен в таких случаях возврат застройщиком денежных средств дольщику с уплатой процентов, всё же этот вариант ввиду низкой ставки рефинансирования может оставаться финансово и экономически более интересным для застройщика, чем привлечение кредитных ресурсов банка;
  • незарегистрированность договора и, следовательно, отсутствие обязательства по передаче квартир дольщику позволяет недобросовестному застройщику впоследствии заключить договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта (квартиры) с другим лицом, предусматривая в таком договоре более высокий долевой взнос.

В подобной ситуации дольщики, как правило, ожидают действенных мер от правоохранительных органов, а они, за редким исключением, отказывают в возбуждении уголовного дела, не усматривая в действиях застройщика состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество) и ссылаясь на наличие гражданско-правового спора, подлежащего рассмотрению в судебном порядке.

Обеспечение прав дольщиков и достижение желаемого результата в подобной ситуации полностью зависит от правильности и своевременности предъявления соответствующих претензий к застройщику и осуществления других гражданско-правовых мероприятий. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и эффективно помогает дольщикам защищать свои права в спорах с застройщиками.

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты "ДОЛЬЩИК" всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками. Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы. Участие любого из юристов "ДОЛЬЩИКА" в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

 

Лучшие объекты

Самые посещаемые

В случайном порядке