Ответственность застройщика за незаконное привлечение денежных средств дольщиков

вкл. вкл. . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 14739

Не секрет, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ) не только предоставляет весомые гарантии гражданам - участникам долевого строительства (дольщиков), но и вводит массу ограничений для застройщиков, привлекающих денежные средства для строительства.

Как справедливо отмечал В.В. Путин, «над принятием законов думают сотни и сотни, а над тем, как обойти закон, думают миллионы». Следуя этому тезису, подавляющее большинство застройщиков стремятся к «упрощению» механизма привлечения денежных средств дольщиков, изобретая все новые и новые схемы.

Одной из наиболее распространенных схем до сих пор является привлечение денежных средств дольщиков в качестве обеспечения по предварительным договорам участия в долевом строительстве или предварительным договорам купли – продажи. Несмотря на наличие в ст. 3, 4 Закона № 214-ФЗ ряда требований, необходимых для заключения договора участия в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, государственная регистрация застройщиком права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства и регистрация договора в Росреестре), следуя нормам Гражданского кодекса РФ, предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи избавляет застройщика от указанных «сложностей». При этом предварительный договор, по смыслу ст. 329, 421 Гражданского кодекса, может одновременно содержать обеспечительные условия, перечень которых является открытым.

В качестве обычно используемого застройщиками способа обеспечения обязательств по заключению основного договора участия в долевом строительстве или основного договора купли-продажи выступает внесение денежных средств дольщиком. В случае не заключения по той или иной причине между застройщиком и дольщиком основного договора, обеспечение носит компенсаторную функцию, оставаясь в распоряжении той или иной стороны. Размер же обеспечительного платежа определяется сторонами произвольно и может составлять до 100 % долевого взноса или цены квартиры.

Таким образом, при применении рассматриваемой схемы, застройщик, не привлекая кредитных ресурсов, получает достаточные денежные средства дольщиков, казалось бы, формально не нарушая нормативных запретов на их привлечение. Однако, необходимо помнить, что статьей 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность застройщика за привлечение денежных средств дольщика, если такое финансирование связано с возникающим у дольщика правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после его ввода в эксплуатацию. В отношении нарушителей законодательства об участии в долевом строительстве предусмотрены довольно жесткие санкции – административный штраф на должностное лицо в размере от 20000 до 50000 рублей; на юридических лиц - от 500000 до 1000000 рублей.

Схема предварительных договоров долгое время позволяла застройщикам «обойти» Закон № 214-ФЗ, получая от дольщиков столь необходимые в период строительства домов денежные средства. Однако, в настоящее время недостаточное правовое регулирование отношений по схеме предварительных договоров, предоставляющее возможность «обойти» требования Закона № 214-ФЗ компенсируется судебной практикой, рассматривающей привлечение застройщиком денежных средств дольщиков в отсутствие договоров участия в долевом строительстве в качестве административного правонарушения.

В качестве примера в настоящей статье рассмотрим практику Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (ФАС СКО) по делам об обжаловании постановлений уполномоченных органов по контролю за долевым строительством. Что же служит основанием для привлечения застройщиков к ответственности и каким образом органы, уполномоченные на осуществление контроля за долевым строительством устанавливают наличие состава правонарушения?

Несмотря на то обстоятельство, что постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2010 года по делу № А32-40404/2009-58/380-122АЖ создает сложности в определении фактических обстоятельств рассмотренного дела («…общество при заключении предварительных договоров привлекало денежные средства граждан на строительство жилого дома, оформляя договоры купли-продажи»), позиция арбитров понятна. Основанием для применения ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях явилось то, что общество привлекало денежные средства по предварительным договорам. Далее указано: «В предварительных договорах участия в долевом строительстве конкретно определена цена и объект недвижимости, который будет передан гражданину». Таким образом, несмотря на неопределенность в квалификации судом правовой природы сложившихся отношений (купля – продажа, долевое участие, предварительный договор), можно сделать вывод о том, что основанием для привлечения к ответственности в рассматриваемой ситуации послужило то обстоятельство, что общество, даже не являясь застройщиком, привлекало денежные средства граждан, определяя в заключаемых договорах цену и объект недвижимости, который будет передан гражданину. Сходный вывод содержится и в постановлениях ФАС СКО от 15 мая 2009 года по делу № А32-24479/2008-59/265-124АЖ и от 21 сентября 2009 года по делу № А32-4036/2009-51/72-40АЖ.

В другом случае ФАС СКО постановлением по делу от 21.12.2009 года № А53-11831/2009 признал правомерным привлечение к административной ответственности юридического лица, заключавшего предварительные договоры купли-продажи квартир «для целей долевого строительства» до получения разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, без публикации проектной декларации. Таким образом, судебная практика исходит из понимания договора участия в долевом строительстве, как единственного законного способа привлечения денежных средств в период строительства. При этом любое отклонение застройщиком от «классической» схемы влечет риск привлечения к административной ответственности.

Не является панацеей для застройщиков и привлечение денежных средств по вексельной схеме, поскольку суд, оценивая наряду с заключением предварительного договора, договор купли – продажи векселя, цена которого соответствует цене долевого участия, так же  делает вывод о нарушении законодательства о долевом устроительстве. Примером тому является постановление ФАС СКО от 16.11.2009 года по делу № А32-15422/2009-51/200-95АЖ, которым суд привлек к ответственности общество, не имеющее разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации, но заключающее с гражданами предварительные договоры участия в долевом строительстве, суммы первоначальных взносов по которым поступали в общество путем оформления договоров купли-продажи простых векселей.

Поскольку во всех рассмотренных случаях застройщикам не удалось доказать ни того, что денежные средства, полученные от граждан в качестве гарантии, обеспечения, либо предварительного платежа использовались для целей, не связанных со строительством жилых домов, ни того, что проданные гражданам векселя не связаны с привлечением средств на строительство, а так же обосновать отсутствие мнимости и притворности предварительных договоров, они были привлечены к ответственности.

Таким образом, судебные органы при рассмотрении споров, связанных с привлечением застройщиков к административной ответственности, исходят не столько из буквы закона, дающей застройщикам «лазейку», сколько из его духа, направленного на защиту прав граждан – участников долевого строительства.

Анализируя практику работы Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» можно сделать вывод о том, что знание своих прав является основным условием достижения желаемого результата. Так, многие дольщики, внесшие денежные средства застройщикам по предварительным договорам, благодаря грамотно сформулированным требованиям, получили возможность возвратить внесенные денежные средства. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» помогает участникам долевого строительства наиболее эффективно защитить свои права.

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты "ДОЛЬЩИК" всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками. Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы. Участие любого из юристов "ДОЛЬЩИКА" в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

 

Лучшие объекты

Самые посещаемые

В случайном порядке