Можно ли зарегистрировать договор долевого участия после введения дома в эксплуатацию?

вкл. . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 33863

Препятствует ли государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве введение жилого дома в эксплуатацию до подачи заявления о регистрации участниками долевого строительства?

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК":

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указано в части 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Статья 3 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом № 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договоры аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона № 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлениях от 17 сентября 2008 года № А43-22524/2007-26-454 и от 17 июня 2008 года № А43-22518/2007-38-503 указал, что обращение сторон по договору в орган государственной регистрации с заявлениями о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве после завершения строительства дома не является основанием для отказа в государственной регистрации договора.

В то же время, не всё так однозначно в данном вопросе. В судебной практике есть и другие, прямо противоположные решения.

Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29 июля 2009 года № Ф04-4558/2009(11929-А27-49) по делу № А27-13465/2008 суд, учитывая факт обращения сторонами за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве после ввода жилого дома в эксплуатацию, пришел к выводу, что отказ Росреестра в государственной регистрации договора соответствует законодательству и отказал в удовлетворении требования о признании отказа Росреестра недействительным.

В указанном споре суд мотивировал своё решение тем, что спорный договор подписан за несколько дней до ввода объекта в эксплуатацию. На момент ввода жилого дома в эксплуатацию договор считался незаключенным, так как не был зарегистрирован в установленном статьей 4 Закона № 124 - ФЗ порядке; оплата по договору участия в долевом строительстве и обращение в Росреестр произведены после указанного правового события, что не свидетельствует о совершении контрагентами действий, направленных на исполнение обязательств по договору до момента завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию.

Также в постановлении суд делает ещё один важный вывод: «из положений приведенных нормативных актов не следует, что регистрирующий орган может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства на помещения в построенном доме и договоры участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в этом же доме». То есть суд указывает, что после введения жилого дома в эксплуатацию возможна регистрация дольщиками только права собственности на квартиры, но не договоров долевого участия.

Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.01.2008 № Ф08-8190/07 по делу № А32-10099/07-34/261 (Определением ВАС РФ от 10.04.2008 № 4967/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). В данном постановлении суд указывает, что после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключенного договора. На основании изложенного, в отсутствие предмета договора, Росреестр не имеет законных оснований для государственной регистрации ДДУ после ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Таким образом, однозначный ответ на вопрос не может быть дан, так как практика судов по данным спорам неоднозначна, и многое зависит от позиции конкретного судьи. Юристы АПЗ «Дольщик» согласны с доводами, изложенными в постановлениях ФАС Западно-Сибирского и Северо-Кавказского округа, и считают, что регистрация договора участия в долевом строительстве невозможна после ввода жилого дома в эксплуатацию.