18.12.2007г. я заключила предварительный договор о заключении в будущем договора долевого участия и оплатила по этому договору 100% стоимости квартиры. Срок передачи квартиры был указан 4 квартал 2008г. Застройщик обязался заключить основной договор не позднее окончания 1 квартала 2008г., но по факту регистрация основных договоров началась только в мае 2010г. Меня приглашают подписать и зарегистрировать основной договор со сроком передачи квартиры 4 квартал 2011г. Я обратилась в суд для взыскания неустойки, но не имея зарегистрированного основного договора, дело не рассматривается. Могу ли я требовать от застройщика, чтобы в основном договоре была указана именно первая дата (4 квартал 2008г.)?
Кроме того, в предварительном договоре есть пункт "Заказчик и Участник не вправе изменять в одностороннем порядке условия и форму основного договора". Форма и условия основного договора были подписаны мною как Приложение к предварительному договору.
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК":
В Вашей ситуации есть несколько возможных вариантов поведения, и все они сопряжены с определённым риском.
Во-первых, Вы вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Как следует из части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 года № 13863/09, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им требований части 2 статьи 3, части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме, прошедшего государственную регистрацию).
По смыслу части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ Договор, ввиду отсутствия государственной регистрации, считается незаключенным и не влечет правовых последствий, за исключением последствий, предусмотренных частью 3 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 ноября 2009 года по делу № А21-3397/2009).
Таким образом, застройщик был не вправе привлекать Ваши денежные средства до момента государственной регистрации договора.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Закона №214-ФЗ, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
То есть в настоящий момент Вы вправе обратиться в суд (соблюдя досудебный претензионный порядок) с требованием к застройщику о возврате внесённых Вами в кассу денежных средств и уплате процентов, предусмотренных частью 3 статьи 3 Закона №214-ФЗ (это приблизительно 0,044% от суммы долевого взноса за каждый день пользования денежными средствами).
Однако, в данной ситуации необходимо тщательно изучить вопрос о том, не пропущен ли Вами срок исковой давности. Общий срок исковой давности составляет 3 года и начинает течь с момента уплаты Вами денежных средств. Подробнее об исковой давности, о прерывании срока исковой давности Вы можете прочесть ЗДЕСЬ.
В дополнение к тому, что изложено по ссылке, хотелось бы сказать, что признание застройщиком долга уже после истечения срока исковой давности не прерывает срок и никак на него не влияет.
Например, в случае, если долевой взнос был оплачен Вами 18 декабря 2007 года, и если ни Вы, ни застройщик не вели переписки по этому договору, в которой застройщик бы признавал перед Вами задолженность, то срок давности закончился 18 декабря 2010 года.
Вам в вопросе исковой давности может помочь предъявленное Вами исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, однако для однозначного ответа необходимо знать, когда слушалось дело, что застройщик писал в отзывах или говорил в судебном заседании.
Также необходимо иметь в виду, что неустойка, о которой говорилось выше, может быть существенно снижена судом. Снижение зависит от поведения застройщика в суде и от практики самих судов в Вашем регионе.
Таким образом, в случае, если в суде выяснится, что срок давности уже прошёл, суд может отказать Вам в иске и Вы потеряете и «условное» право требования квартиры, и деньги.
Во-вторых, можно обратиться в суд с требованием к застройщику о понуждении к заключению основного договора участия в долевом строительстве и его регистрации.
Однако, в этом случае Вам необходимо будет представить в суд письменные доказательства того, что застройщик уклонялся от его заключения и государственной регистрации.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как указано в части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, в отсутствие доказательств уклонения застройщика от заключения основного договора, а также в отсутствие письменных заявлений и обращений от Вашего имени, направленных в адрес застройщика до 2 квартала 2008 года, с просьбой (требованием) заключить основной договор, у Вас опять же возникает лишь право требования возврата уплаченных денежных средств, с начислением на них процентов по статье 395 ГК РФ (приблизительно 0,022% в день от задолженности).
Срок исковой давности в данном случае начинает течь с 1 апреля 2008 года, следовательно, истёк он 1 апреля 2011 года (это если считать по умолчанию, то есть не учитывая возможные прерывания и приостановления течения срока).
При данном поведении снова возникает риск остаться ни с чем.
В-третьих, Вы можете заключить договор с застройщиком на предложенных им условиях (с новым сроком).
Застройщик «сдвигает» срок передачи объекта строительства не только потому, что хочет избежать ответственности за просрочку передачи объекта строительства дольщику, но и потому, что в большинстве случаев Росреестр отказывается осуществлять государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, в котором указан прошедший срок передачи объекта. То есть, по мнению Росреестра, нельзя зарегистрировать договор 1 января 2011 года, в котором срок передачи объекта – 31 декабря 2010 года. Так что возможно, что поведение застройщика объясняется и этим.
Вы вправе требовать указания в договоре участия в долевом строительстве старого срока передачи квартиры, но должны понимать, что это грозит отказом в государственной регистрации такого договора.
Как бы то ни было, в подобных случаях, как правило, мы рекомендуем пойти на уступку и согласиться на условия застройщика. Так Вы хотя бы останетесь с квартирой (при условии, что договор наконец-то будет зарегистрирован).
В заключение хотелось бы отметить, что Ваша проблема не так проста, как кажется на первый взгляд, поэтому мы настоятельно рекомендуем Вам обратиться к юристам со всеми имеющимися у Вас документами.
