Заключила договор в отношении квартиры на 2 этаже строящегося дома. В отделе продаж уверяли, что на первом этаже под моей квартирой будет офисное помещение. Сейчас выяснила, что на 1 этаже офисное помещение приобрели и будут использовать под фаст-фуд. Могу ли я потребовать поменять квартиру в договоре на другую. У нас по проекту есть точно такая же «зеркальная» и она не продана.
Консультация юиста сайта "ДОЛЬЩИК"
Исходя из содержания статьи 19, 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, в том числе информацию о планируемых элементах благоустройства территории, о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения. Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
По смыслу Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», подлежащего применению к Вашим отношениям с застройщиком в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ, изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
Таким образом, информация о составе и характеристиках нежилых помещений должна была быть предоставлена застройщиком. Как указано в Вашем обращении, назначение (разрешенный вид использования) помещения 1 этаже – офисное и использование его для организации общественного питания пока не осуществляется. Таким образом, в настоящее время существует лишь потенциальная возможность нарушения Вашего права.
Кроме того, правила закона № 214-ФЗ не предусматривают такого способа защиты права, как замена объекта долевого строительства, определенного договором.
По смыслу ст. закона № 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае же, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Сходная ситуация, при которой Истец обратилась в суд с иском к застройщику о возложении обязанности заменить подлежащий передаче ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры на равнозначный, поскольку до ее сведения не была доведена информация о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта явилась предметом рассмотрения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. В Определении от 10 мая 2016 г. № 5-КГ16-47 суд указал, что рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права истицы, следует исходить из того, что согласно пункту 2 статьи 12 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. С целью обеспечения единообразия правовых подходов при разрешении судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости 19.07.2017 года Верховным судом РФ был подготовлен Обзор судебной практики, содержащий правовую позицию, изложенную в вышеуказанном Определении.
В связи с изложенным, считаем что во-первых, в настоящее время Ваше право на получение достоверной информации от застройщика не нарушено, в во-вторых, поскольку нормы закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы закона № 214-ФЗ, которым такой способ защиты права, как замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный, не предусмотрен.