Наша организация желает выступить подрядчиком по монтажу коммуникаций в строящемся доме. Заказчик предлагает заключить договор участия в долевом строительстве и рассчитаться за выполненные работы квартирами. Возможно ли это?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК":
В силу ч. 1 ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену.
Если общие положения о договоре, регулируемые Гражданским кодексом РФ и допускают неопределенность в понимании термина «цена», то ст. 5 закона № 214-ФЗ совершенно ясно определяет ее как «размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства».
Таким образом, цена договора участия в долевом строительстве (долевой взнос) может быть оплачена исключительно денежными средствами. Необходимо отметить, что в ряде случаев немногочисленная судебная практика позволяет все же оплачивать цену договора участия в долевом строительстве услугами или работами, однако, это скорее, исключение из правила.
В связи с этим существует два варианта оформления сложившихся у Вас с застройщиком договоренностей относительно передачи квартир.
1) Наряду с заключением договора подряда, предусматривающего обязанность Заказчика оплатить вам денежную сумму за выполненные работы, Вы можете заключить договор участия в долевом строительстве, предусматривающий, в свою очередь, Ваше денежное обязательство по оплате цены договора участия в долевом строительстве застройщику. Впоследствии, после регистрации договора участия в долевом строительстве и наступлении обязательства по оплате его цены и наступления встречной обязанности заказчика по оплате за выполненные работы, Вы можете прекратить денежные требования зачетом. В силу ст. 410 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Допустимость в рассматриваемых отношениях такой формы оплаты, как зачет встречного однородного требования подтверждается и судебной практикой (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2009 г. по делу № А60-26516/2008-С5).
2) В случае, если Ваша организация желает приобрести квартиру для проживания своих работников или для иных целей, не связанных с уступкой права требования квартиры физическим лицам, для оформления отношений с заказчиком Вы можете использовать модель инвестиционных отношений. В силу ст. 1 закона № 214-ФЗ, его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, Вы вправе заключить инвестиционный договор, предусмотрев его условиями как выполнение работ, так и встречное предоставление в виде квартиры. Вместе с тем, указанная статья вводит ограничения на распоряжение правом требования квартиры, основанном на инвестиционных отношениях: передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов не допускается. При этом регистрация такого инвестиционного договора не требуется, а права и гарантии, сходные с предусмотренными законом № 214-ФЗ для участников долевого строительства Вы, как инвестор, можете описать в инвестиционном договоре.