В силу обстоятельств договор участия в долевом строительстве и квартиру после сдачи дома я не регистрировал, хотя проживаю в ней. В данный момент имеется только договор об участии в долевом строительстве, больше никаких документов на квартиру нет. В договоре прописано, что квартира поделена между мной и бывшей супругой. Так же в договоре прописано, что я обязан был регистрировать договор, а потом и саму квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.
О том, что я обязан регистрировать я узнал только сегодня, когда внимательно прочитал договор. В связи с этим, хотелось бы узнать, что мне будет за то, что я не регистрировал договор участия в долевом строительстве? Как мне теперь оформить свидетельство о регистрации права собственности на помещение при условии того, что дом сдан в эксплуатацию почти два года назад? С супругой мы разошлись (отношения очень плохие), её теперешнее местонахождение мне не известно. Если она не будет регистрировать свое право собственности, то смогу ли я через время лишить её второй половины квартиры?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК":
В случае если в отношении многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира, действуют правила Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ваш договор считается незаключенным. По смыслу ст. 4 указанного закона, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, незарегистрированный договор не порождает правовых последствий. Вместе с тем, по смыслу ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры Вам является именно зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.
Как правило, органы Росреестра отказывают в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в случае, если к моменту представления документов на государственную регистрацию договора дом введён в эксплуатацию, однако, новейшая судебная практика свидетельствует о том, что обращение сторон по договору в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации данного договора после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (завершения строительства) не может свидетельствовать о ничтожности сделки, если стороны вступили в правоотношения (составили и подписали договор, дольщик внес денежные средства, застройщик построил дом) до наступления указанного правового события. В ряде случаев обращения в регистрирующий орган после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию признавались законным основанием для государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определения ВАС РФ от 24.11.2008 года № 14686/08, от 09.07.2008 N 8406/08, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2008 по делу № А43-22524/2007-26-454, от 17.06.2008 года по делу № А43-22525/2007-38-502, от 04.05.2008 года по делу № А43-22523/2007-9-576).
Вероятнее всего, для регистрации права собственности на квартиру Вам будет необходимо предъявить заявление в суд. Какое из заявлений: об обжаловании решения Росреестра об отказе в государственной регистрации договора или непосредственно заявление в исковом порядке о признании права собственности на квартиру - зависит от конкретных обстоятельств дела. К сожалению, в отсутствие ознакомления с документами, в т.ч. квитанциями об оплате, наиболее эффективный способ защиты Вашего права порекомендовать нельзя.
Что касается супруги, то теоретически лишение её прав на долю в праве собственности на квартиру возможно. Основанием так полагать является правило ст. 234 Гражданского кодекса РФ, в силу которой лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Однако, на практике, более эффективным могло бы быть не лишение Вашей супруги права (пока не возникшего), а недопущение возникновения такого права. К сожалению, в отсутствие ознакомления с документами определить перспективы регистрации Вашего права на всю квартиру невозможно, однако, этот путь нельзя исключать.
В случае, если Вы не используете такой способ защиты права, как обжалование отказа Росреестра, Вы вправе, пользуясь тем обстоятельством, что Ваш договор, не будучи зарегистрированным, не порождает прав и обязанностей, обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Доказав факт оплаты Вами долевого взноса Вы можете рассчитывать на получение соответствующего судебного акта, который будет являться основанием для регистрации Росреестром Вашего права. К участию в споре может быть привлечена Ваша супруга, однако, в случае если она не будет являться в заседания, суд рассмотрит Ваше заявление и без ее участия. Это - непростой путь, сложно реализуемый, однако, при правильной подготовке документов этот путь наиболее эффективен.
