Заключил со строительной компанией в июне 2010 года предварительный договор купли продажи (ПДКП) квартиры, по которому застройщик должен до определенного в договоре срока (не позднее, чем через три года с момента заключения ПДКП) построить квартиру, оформить её в собственность и заключить со мной основной договор купли продажи квартиры, по которому я получу квартиру и оформлю ее в собственность. В договоре сказано, что договор действует до момента исполнения сторонами своих обязательств.
В настоящее время все сроки по договору, в течении которых застройщик должен оформить со мной основной договор прошли. Дом не
достроен. В собственность оформлять пока нечего. Мной обязательства перед застройщиком выполнены (вся сумма внесена). По ПДКП я в настоящее время, согласно п. "Обязательства сторон", имею право востребовать свои деньги + проценты штрафа по ставке рефинансирования за весь срок с момента оплаты.
В настоящее время застройщик предлагает заключить ДДУ, соответствующий ФЗ-214 на ту же квартиру с зачетом всех внесенных средств и учетом всех существенных положений ПДКП. Но в ДДУ фигурирует новый срок сдачи дома (конец 2015), а также штрафные санкции к застройщику, если он не уложится в эти сроки, - а именно проценты от цены договора в виде 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ
за каждый день просрочки. Изменить что-то в ДДУ застройщик не соглашается. Получается, что подписывая ДДУ я смогу вернуть свои деньги только, если застройщик не уложится в этот новый срок сдачи дома, а также уже с меньшими процентами. Т.е. условия по ДДУ менее "выгодные", чем по ПДКП, но по ДДУ я более защищен законом, чем по ПДКП, а также по ДДУ на момент окончания строительства смогу оформить квартиру в собственность.
Также в ПДКП есть такое условие, что, если застройщик предложит мне подписать основной договор, а я откажусь, то он имеет право расторгнуть со мной ПДКП и взять себе неустойку в размере 10% от цены договора. В связи с этим есть несколько вопросов:
1) Насколько корректно трактовать предлагаемый застройщиком ДДУ как основной договор по ПДКП, ведь дом не достроен, собственность он на себя не оформил? Если я не соглашусь подписывать ДДУ имеет ли право застройщик расторгнуть со мной ПДКП и взять себе неустойку?
2) Имеет ли право застройщик использовать в коммерческих целях деньги инвесторов с возвратом их потом в определенных случаях (например, если не уложится в сроки) со штрафными процентами меньшими, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ? Если не имеет, то на что можно сослаться, чтобы изменить данное положение в ДДУ?
3) Возможно ли что-то ещё отсудить у застройщика за просрочку сроков по ПДКП?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
Начать хотелось бы с того, что по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) Застройщик вообще не имеет права получения денежных средств. Действительно Вы вправе требовать возврата денежных средств + проценты по ставке рефинансирования за весь срок с момента оплаты, если ПДКП не установлен другой процент.
Последствия заключения ДДУ Вы понимаете верно.
По первому вопросу: заключение ДДУ не будет являться исполнением ПДКП, скорее всего при заключении ДДУ оригинал ПДКП Застройщик у Вас просто заберет. И да, тогда Вы теряете право на получение денежных средств до конца 2015 года и, вероятно, процентов.
Если Вы не согласитесь подписывать ДДУ, это никак не повлияет на право требования о возврате денежных средств и процентов. А сам ПДКП и так у же прекратил свое действие в июне 2013 года.
Что касается второго вопроса, то мне не совсем ясно: если речь идет об указании в ДДУ именно процентов от цены договора в виде 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, то здесь не надо ничего менять, ведь это законная неустойка и она прописана именно в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ №214-ФЗ.
Надо заметить, что у нас есть положительная практика по взысканию указанных денежных средств при заключенном ПДКП.