Когда можно требовать расторжения ДДУ из-за просрочки передачи квартиры?

вкл. . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 5926

В Статье 9. Закона об участии в долевом строительстве сказано, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

От застройщика получено письмо с предложением о переносе сроков передачи объекта долевого строительства на срок, превышающий первоначально установленный договором, более, чем на 2 месяца. Будет ли такое письмо являться основанием для расторжения договора долевого строительства в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным вышеуказанным пунктом 1 статьи 9  Закона № 214-ФЗ? Или в любом случае только по решению суда?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

Действительно, согласно ч. 1 ст. 9 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в частности, при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Буквальное толкование указанной нормы позволяет участнику долевого строительства отказаться от исполнения договора лишь в случае фактического нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства относительно установленного договором более чем на 2 месяца. 

При этом ч. 3 ст. 6. указанного закона на застройщика возложена обязанность по направлению в адрес участника долевого строительства информации о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора. Такое уведомление застройщик должен направить не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока.

По смыслу указанной нормы, уведомление должно быть направлено участнику долевого строительства до момента нарушения застройщиком установленных договором сроков.

Таким образом, одно лишь получение уведомления о предстоящем нарушении Застройщиком сроков, в отсутствие фактического их нарушения, не может служить основанием для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.

Кроме того, прошу учесть что согласно ч. 4 ст. 9 указанного закона, при  одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Сходное правило содержит и в п. 3. ст. 450 Гражданского кодекса РФ: "в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным". При этом в силу п. 2, 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются и стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на то обстоятельство, что последствия расторжения договора определены ч. 2, 6 ст. 9 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Застройщики крайне редко в добровольном порядке исполняют установленные указанными нормами обязательства по возврату участникам долевого строительства взносов и уплате процентов.  Как правило, именно размер подлежащих оплате Застройщиком процентов в пользу участника долевого строительства вызывает споры. При этом на практике участники долевого строительства, в одностороннем внесудебном порядке отказавшиеся от исполнения договора впоследствии все - равно вынуждены взыскивать денежные суммы с Застройщиков, в связи с чем мы рекомендуем определять последствия расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке.

Таким образом, в случае, если в настоящий момент установленный договором срок передачи Вам квартиры Застройщиком еще не нарушен, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке мы не усматриваем. Возможно, имеются иные основания, перечисленные в ст. 9 закона № 214-ФЗ, например, нарушение условий договора по качеству. Однако, в отсутствие нарушения срока передачи расторгнуть договор по приведенному основанию не удастся. Для расторжения договора Вам не следует подписывать дополнительное соглашение об изменении срока. А вот завершения строительства для целей расторжения договора дожидаться незачем. Для обращения в суд с иском о расторжении договора, взыскании неустойки и убытков достаточно дождаться истечения срока передачи Вам квартиры, установленного договором. В ряде случаев суды исходят из необходимости установления факта просрочки передачи квартиры более чем на 2 месяца, однако, к рассматриваемым отношениям применяются нормы закона РФ "О защите прав потребителей", позволяющие участникам долевого строительства осуществлять защиту своих прав и расторгать договоры в случае любой просрочки передачи квартиры Застройщиком. В случае, если Вы все же сохраняете заинтересованность в получении от Застройщика квартиры и перспектива ее получения существует, Вы можете дождаться ввода объекта в эксплуатацию, либо даже получить квартиру с соблюдением рекомендованных формальностей, и лишь затем обратиться с требованием о взыскании неустойки. Во всех случаях рекомендуемым Агентством условием для достижения желаемой Вами цели является направление претензий Застройщику.