Здравствуйте! Я дольщик, дом наконец-то построили и предлагают подписать акт приема-передачи. Проблема в том, что готовая площадь меньше площади по договору (больше 2% разницы что разрешается по договору). Я написал застройщику претензию. На нее получил ответ, не письменно, а на словах, что денег на счету нет и фирма находится в состоянии банкротства.
Так вот сам вопрос: если я подписываю акт приема-передачи, в котором застройщик указывает, что претензий к нему нет, могу я после этого подать на него в суд. И каковы шансы на выигрыш дела?
Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»
Сам по себе вопрос о законности включения в договоры участия в долевом строительстве условий, согласно которым участники долевого строительства лишаются права на соразмерное уменьшение долевого взноса при фактическом уменьшении площади относительно установленной в договоре, не имеет единообразного разрешения в судебной практике.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закона № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом, по смыслу ч. 2 указанной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных в ч. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Часть 4 указанной статьи прямо указывает на ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.
В силу ч. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ.
В силу ст. 16 закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для отказа в признании незаконным и отмене постановления Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области по делу об административном правонарушении, которое выразилось во включении в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома условий, ограничивающих право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры. При этом арбитры пришли к выводу о том, что формулировка договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя (http://kemerovo.arbitr.ru/node/838).
К сходному выводу приходят и некоторые суды общей юрисдикции. В частности, в апелляционном определении суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 24.04.2012 года по делу № 33-1709/2012 указано, что довод застройщика о наличии у участника долевого строительства информации об условиях договора и принятии их, свободе заключения договора не влечет отмену судебного решения так как условия договора, не соответствующие требованиям закона, ничтожны. При этом апелляционной инстанцией оставлено в силе решение Ханты-Мансийского районного суда от 10.01.2012 года о взыскании с застройщика в пользу участника долевого строительства денежных средств в счет уменьшения цены по договору и компенсации морального вреда. При определении подлежащей взысканию с застройщика суммы судом по аналогии была применена норма п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Указанный вывод подтверждается и Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.02.2012 года по делу № 33-1350/2012, принятым по результатам рассмотрения кассационной жалобы на решение Люберецкого городского суда Московской области от 16.08.2011 года. Согласно указанному определению условия договора, запрещающие уточнять объем получаемой квартиры после технической инвентаризации органами БТИ и запрещающие вносить соответствующие изменения и перерасчитывать общую стоимость взноса были признаны недействительными, в связи с чем с застройщика были взысканы денежные средства, составляющие сумму перерасчета за площадь квартиры.
Вместе с тем, имеется и противоположная практика рассмотрения судами общей юрисдикции споров с сходными фактическими обстоятельствами. Так, в кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 31.08.2011 года по делу 33 – 1763 суд оставил в силе решение Советского районного суда г. Рязани от 11.07.2011 года которым участнику долевого строительства было отказано во взыскании с застройщика денежных средств из расчета разницы в площадях сославшись на то обстоятельство, что отклонение условной (проектной) площади квартиры от фактической составляет менее установленного сторонами процента в договоре. Указанное обстоятельство послужило основанием для отказа судом в возложении на застройщика обязанности по уменьшению цены договора.
При этом можно предположить, что превышение установленного договором процента допустимого отклонения в площади квартиры, например, в описанной Вами ситуации, позволило бы суду удовлетворить требования об уменьшении цены договора.
Таким образом, практика рассмотрения судами споров, связанных с несоответствием фактической и указанной в договоре участия в долевом строительстве площади квартиры не единообразна.
В отношении довода застройщика о подписании акта приемки – передачи квартиры без замечаний практика так же не единообразна, в связи с чем Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» рекомендует своим клиентам не подписывать акты, содержащие формулировку об отсутствии претензий к застройщику, а в случае если исключение такой формулировки невозможно, заблаговременно до момента подписания акта приемки – передачи, либо непосредственно после его подписания направлять претензию застройщику с указанием недостатков, касающихся, как правило, сроков передачи, технического состояния квартиры и общего имущества, а так же площади получаемой квартиры. При таких обстоятельствах суды, как правило, удовлетворяют требования участников долевого строительства безотносительно к тезису об отсутствии претензий, выраженному в актах приемки – передачи.
Что касается состояния банкротства застройщика, сообщаю что такую информацию легко проверить в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего арбитражного суда. В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства Вы вправе предъявить свои требования в рамках дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом.