Заключил договор долевого строительства (на 3 дольщиков), по договору срок сдачи объекта 1 квартал 2014 года. Но дом сдан досрочно (пришло письмо уведомление с предложением приступить к принятию объекта долевого строительства). При осмотре обнаружились несоответствия схемы отопления квартиры (в договоре прописано с квартирным узлом ввода и квартирной разводкой, т.е. есть возможность установки счетчика тепловой энергии, а фактически отопление выполнено стояками, стоячная разводка выполнена согласно проекту).
Кроме того, обнаружен ряд недостатков по промерзанию углов внешней стены, промерзания в местах крепления оконных блоков, возникли сомнения в толщине межквартирной стены и др. Все это я описал в претензии, в ответе мне ответили на ряд вопросов, а что касается вышеперечисленных пунктов отписались что отопление, толщина стен выполнены согласно проекту. А температура стен является нормальной, хотя в некоторых местах она ниже точки росы.
Намерен обратиться в Роспотребнадзор для замеров температур и защиты моих прав как потребителя. Подскажите, какие еще действия предпринять для того, чтобы заставить привести качество обьекта в соответствие с договором? Застройщик говорит о том, что не в праве и состоянии переделать систему отопления, т.к. есть проект. Можно ли добиться уменьшения стоимости квартиры? С какого момента начисляется пени?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
Поскольку некоторые из указанных Вами недостатков могут проявляться лишь сезонно, желательно получить документальное подтверждение их наличия. Для этого мы обычно рекомендуем получить заключение специалиста, т.е. лица, специализирующегося в области проведения строительно-технической экспертизы.
Как правило, наиболее эффективным способом защиты прав участников долевого строительства является понуждение застройщика к устранению недостатков в судебном порядке. Однако, обращение в суд не отменяет важности использования административных способов защиты и, возможно, ответы на Ваши обращения, если и не приведут к желаемому результату, то могут быть использованы в качестве доказательства при рассмотрении спора судом. Все изложенное актуально лишь в случае, если указанные Вами недостатки могут быть технически устранимы и, соответственно, судебный акт сможет быть исполнимым. В связи с изложенным желательно так же поставить перед специалистом вопрос о возможности и технических способах устранения недостатков.
В ст. 9 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» упомянуто лишь о возможности одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Вместе с тем, по смыслу ч. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Ст. 29 закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает предъявление потребителем требования о соответствующем уменьшении цены выполненной работы при обнаружении потребителем недостатков. Указанной статьей так же предусмотрено право потребителя на возмещение понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами. Фактически указанные расходы будут являться убытками, подлежащими возмещению в соответствии с общими правилами ст. 15 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом Вы вправе как обязывать застройщика устранить недостатки, так и взыскать с него стоимость устранения недостатков, предварительно получив достоверные доказательства их наличия.
Вопросы, касающиеся взыскания неустойки с застройщика достаточно подробно обсуждались на сайте, в связи с чем рекомендуем Вам ознакомиться со следующими материалами http://защита-дольщиков.рф/articles/2-prosrocka-peredachi http://защита-дольщиков.рф/help/48-0041 Применительно к рассматриваемому случаю считаем, что неустойка за просрочку передачи квартиры может быть взыскана лишь с момента неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры, срок исполнения которого определен договором. Основанием для такого вывода служат правила частей 1 и 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ, согласно которым застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, а так же об обязанности застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку лишь в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. Это соответствует и общим правилам, установленным ст. 309, 314, 333 Гражданского кодекса РФ.