Я являюсь участником долевого строительства по 214-ФЗ, по праву переуступки, право было приобретено в сентябре 2013 года. Дом ещё не сдан в эксплуатацию. В октябре 2013 года я написал заявление, которое секретарь зарегистрировал, в заявлении я просил разрешение своими силами демонтировать стену между кухней и лоджией, утеплить стену бывшей лоджии изнутри, изменить расположение батарей и т.д.
Заявление мне вернул сотрудник этой фирмы (из отдела продаж); в нём не было росписи директора, но напротив пунктов, которые он разрешил, стояли галочки, а то что не разрешил было зачёркнуто. Меня это насторожило, но не остановило.
Прошло время и из-за просрочки передачи квартиры я поругался с застройщиком. Назло мне, он нашел в договоре долевого участия пункт о том, что при изменении планировки он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор (естественно он теперь утверждает, что не разрешал демонтировать стену) и сказал, что будет расторгать договор.
Меня вызвали 24 января 2014 в офис и заявили, что я или восстанавливаю стену до 7-го февраля, либо они расторгают договор! Добавлю, что работник, который мне отдавал заявление, на данный момент уволился и готов подтвердить в суде, что директор лично прокомментировал заявление по поводу того, что можно а что нельзя.
Подскажите мне, пожалуйста, имеет ли право он это сделать и как правильно должна происходить процедура расторжения.
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
К сожалению, Вы не привели точную формулировку условия договора о его возможном расторжении застройщиком в одностороннем порядке в случае изменения планировки. Вместе с тем, анализ такого условия договора на предмет его действительности крайне важен. Несмотря на невозможность подготовки исчерпывающего ответа в отсутствие ознакомления с текстом договора, надеемся, что нижеприведенная информация будет Вам полезной.
По смыслу ч. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства переходит к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных указанной статьей одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В связм с этим ответственность за состояние объекта долевого строительства до момента его приемки участником долевого строительства несет застройщик, который в силу ч. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве предусмотрены ч.ч. 4, 5 ст. 5 закона № 214-ФЗ и связаны с несвоевременным исполнением участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора. Иных оснований для одностороннего расторжения договора указанный закон не содержит.
Вместе с тем, по смыслу ст. 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства и в случае осуществления сторонами такого обязательства предпринимательской деятельности.
Поскольку с достаточной долей вероятности можно предположить, что Вы приобретаете квартиру для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, условие договора о возможном расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе застройщика является недействительным. Правовыми основаниями для такого вывода являются правила ст. 168, 180 Гражданского кодекса, а так же специальная норма п. 1 ст. 16 закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Изложенная Вами ситуация практически уникальна поскольку, как правило, любые работы связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения осуществляются участниками долевого строительства лишь после приобретения права собственности на такие помещения и по согласованию с органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 Жилищного кодекса РФ.
Как следует из Вашего обращения, Вы произвели как перенос инженерных сетей, так и изменение конфигурации объекта долевого строительства. При этом, формально говоря, выполнение указанных работ не является по смыслу гл. 4 Жилищного кодекса РФ ни переустройством, ни перепланировкой, поскольку такие работы производились Вами не в жилом помещении, а в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме.
Вместе с тем, в случае, если выполнение Вами работ, а так же наличие доказательств указанного факта приведет к необходимости восстановления планировки и расположения сетей и повлечет причинение значительного ущерба застройщику, указанное обстоятельство создаст риск привлечения Вас к ответственности, предусмотренной ст. 167 Уголовного кодекса РФ за умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества. Формально говоря, до момента передачи Вам объекта долевого строительства, многоквартирный жилой дом принадлежит застройщику, а Вы обладаете лишь обязательственным правом требования квартиры, основанном на договоре.
По вопросу расторжения договора участия в долевом строительстве сообщаю, что, скорее всего, для расторжения договора застройщик будет вынужден обратиться в суд. Наиболее вероятным правовым основанием расторжения договора будет являться п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в частности, при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом необходимо учесть, что, вероятнее всего, какие-либо положения договора участия в долевом строительстве будут прямо запрещать действия участника долевого строительства по перепланировке объекта долевого строительства, а так же действия, направленные на воспрепятствование или осложнение получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Вместе с тем, в случае если застройщиком в период строительства не внесены изменения в проект в части площади, планировки и размещения инженерного оборудования объекта долевого строительства, по смыслу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не может быть выдано. Теоретически, в случае если единственным препятствием для выдачи разрешения на ввод дома будет являться несоответствие фактической планировки Вашей квартиры проекту, гражданско-правовым последствием отказа в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию может быть взыскание застройщиком убытков с лица, выполнившего работы в отсутствие внесения изменений в проектную документацию.
С другой стороны, следуя логике ч. 6 ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В связи с изложенным мы не беремся предрешить исход спора, однако, с уверенностью можем констатировать отсутствие оснований для одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика.
В рассматриваемой ситуации достаточно сложно определить наиболее эффективную модель поведения, однако, то обстоятельство что застройщик не разрешал, да и не мог разрешить Вам, в отсутствие внесения изменений в проектную и рабочую документацию, выполнение каких-бы то ни было работ как по изменению площади и конфигурации комнат, так и по изменению инженерных сетей многоквартирного дома. К сожалению, мы не видим как цели, так и достижимого результата в доказывании того обстоятельства, что работы выполнялись с одобрения застройщика. Гораздо более перспективным нам кажется возложение на застройщика обязанности доказывания факта выполнения Вами работ в ситуации, при которой именно застройщик несет риск повреждения объекта или его несоответствия проектной документации. В случае, если застройщик сможет доказать факт выполнения именно Вами не предусмотренных проектной документацией работ, возможно, лучшим вариантом было бы приведение квартиры в соответствие с проектной документацией.
