В 2012г. между мной (частное лицо) и застройщиком (ИП) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве (ПДДУ), сдача по которому - 4 квартал 2013г. В ноябре застроищик собрал дольщиков и объявил, что ему прокуратура вынесла предписание изменить форму договора, т.к. ИП сейчас не может выступать в качестве застройщика. Соответственно, теперь мы не можем заключить ДДУ.
Но застройщик "нашёл выход" из этого положения и теперь хочет заключить со всеми дольшиками предварительный договор купли-продажи, но уже с новыми сроками (опять же четко не прописаными) и предлагает ждать квартиры уже без отделки (якобы, с отделкой это затянется еще на больший срок). Что вы мне посоветуете делать в этой ситуации? Правда ли, что ИП сейчас нельзя быть застройщиком?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
Привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома на основании предварительного договора участия в долевом строительстве не соответствует требованиям федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Подробнее об этом Вы можете ознакомиться здесь ссылка1 ссылка2
Сходный вывод сделан и в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), согласно которому изучение судебной практики показало, что после введения запрета, предусмотренного ч. 2.1 ст. 1 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного федерального закона, в том числе, путем заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве, а так же заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.
При условии, если оплата по предварительному договору купли – продажи расходуется продавцом – фактическим застройщиком на создание объекта недвижимости, часть которого он обязуется впоследствии продать покупателю – фактическому участнику долевого строительства), такой договор также не будет соответствовать требованиям закона № 214-ФЗ. Об ответственности застройщика за привлечение таким способом денежных средств на строительство можно прочитать здесь http://защита-дольщиков.рф/articles/4-otvetstvennost-zastroschika
В связи с изложенным верность утверждения застройщика о наличии предписания прокуратуры, имеющего целью обеспечить заключение застройщиком предварительных договоров купли – продажи вместо предварительных договоров участия в долевом строительстве, вызывает сомнение.
По существу Вашего вопроса сообщаю следующее.
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом такой договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Буквальное толкование указанной нормы позволяет установить, что предварительный договор не может служить основанием для возникновения у участника долевого строительства права требования квартиры или иного указанного в нем объекта от застройщика, поскольку из предварительного договора может возникать лишь обязанность заключить основной договор. Вместе с тем, по смыслу п. 9. Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст. 2, 3 указанного закона, предварительный договор может быть признан договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
В случае если заключенный Вами договор и застройщик действительно соответствуют указанным в Обзоре условиям, у Вас есть основания рассчитывать на возможность регистрации такого договора в качестве основного договора участия в долевом строительстве и на получение квартиры в предусмотренный им срок.
Вместе с тем, изложенная Вами информация позволяет усомниться в возможности квалификации заключенного Вами договора в качестве основного договора участия в долевом строительстве. Основанием для этого служит неясность Вашего тезиса о том, что договор предусматривал срок сдачи объекта. В случае, если под «сроком сдачи» Вы понимаете срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при этом договор не содержит срока передачи Вам квартиры, такой договор, по смыслу ст. 432 Гражданского кодекса РФ и ст. 4 закона № 214-ФЗ не может считаться заключенным. Так, в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, под существенными условиями понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При этом по смыслу ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ, заключенный Вами предварительный договор участия в долевом строительстве должен содержать не срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а срок передачи Вам квартиры.
Кроме того, заключенный Вами предварительный договор должен был так же определять срок заключения основного договора, в отсутствие которого, согласно ст. 429, 432 Гражданского кодекса РФ он так же может рассматриваться как не заключенный. Подробнее об этом http://защита-дольщиков.рф/help/60-0053 http://защита-дольщиков.рф/help/45-0038
Таким образом, в отсутствие в Вашем договоре условий, установленных законом № 214-ФЗ в качестве существенных для договора участия в долевом строительстве, как и в случае несоответствия застройщика установленным указанным законом требованиям, подписанный Вами договор не может создавать обязанности застройщика по передаче Вам квартиры.
Что касается возможности лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, осуществлять функции застройщика, сообщаю, что с момента вступления в силу Федерального закона от 18.07.2006 года № 111-ФЗ (01.01.2007 года) ст. 2 закона № 214-ФЗ содержала следующее определение: «застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.». Впоследствии указанная норма претерпела множество изменений и в момент подготовки ответа действует в следующей редакции: «застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды………земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство».
Таким образом, законодателем исключено упоминание индивидуальных предпринимателей из легального определения понятия «застройщик». Вместе с тем, в силу ст. 23 Гражданского кодекса РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Указанная норма Кодекса не позволяет единообразно понимать возможность участия лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, в качестве застройщика в отношениях, регулируемых законом № 214-ФЗ. В завершение отметим что по мнению Агентства, с учетом систематического толкования новой редакции ст. 2 и ст. 20 закона № 214-ФЗ, действующих с 01.01.2007 года, индивидуальный предприниматель не может выступать в качестве застройщика в рассматриваемых отношениях.
