Договор долевого участия в строительстве гаражного комплекса был заключен в 2007 году, но не прошел госрегистрацию. Дольщик просто об этой необходимости не знал до последнего времени. Стройка стоит. Если дольщик расторгает по своей инициативе договор по причине нарушения сроков и использования его денежных средств без законных оснований, может ли он в полной мере взыскать убытки, проценты и т.п. по 214-ФЗ? Застройщик - юрлицо.
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
В первую очередь нужно ответить на вопрос о применимости к Вашим отношениям с застройщиком правил федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По смыслу ч. 2 ст. 27 закона № 214-ФЗ, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, т.е. начиная с 1 апреля 2005 года.
Таким образом, правила о государственной регистрации договора, как и иные нормы указанного закона подлежат применению лишь в случае, если разрешение на строительство гаражного комплекса получено после указанной даты.
В силу ч. 3 ст. 3 закона № 214-ФЗ, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с указанным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 указанного закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. При этом, согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Таким образом, привлечение застройщиком денежных средств для строительства объекта возможно лишь на основании зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, осуществляется на основании заявления сторон договора. При этом застройщик должен представить в регистрирующий орган ряд документов, в т.ч. проектную декларацию, план создаваемого многоквартирного дома с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2. ст. 25.1. федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация всех последующих договоров участия в долевом строительстве должна производиться Росреестром на основании заявлений участников долевого строительства. В связи с изложенным желательно так же установить исполнил ли застройщик обязательства по предоставлению в Росреестр необходимых документов для регистрации договоров участия в долевом строительстве и регистрировались ли иные договоры в отношении указанного Вами объекта.
Формально говоря, подписанный Вами договор участия в долевом строительстве не может считаться заключенным и, соответственно, не может порождать прав и обязанностей. Таким образом, внесенная Вами сумма долевого участия в строительстве гаражного комплекса является неосновательным обогащением застройщика. По смыслу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, в силу ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Сходные правовые последствия определены ч. 3 ст. 3 закона № 214-ФЗ.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 196, 200 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. При этом, согласно ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности, однако, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
